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三亞南新悅城有生紙空間嗎？

三亞南新悅城房地產(chǎn)調(diào)查筆記——2024年度假地產(chǎn)觀察

【熱錢追蹤者按】作為一名在海南市場的房產(chǎn)從業(yè)者，2024年迎來三亞旅游地產(chǎn)的低谷期，但同期卻有多個新盤表示"賣不動"，南新悅城則是其中頗具代表性的案例。本文將以實(shí)地走訪材料+兩年追蹤數(shù)據(jù)，解讀這個位于三亞灣核心區(qū)的房子是否紙得touzi，以及我們作為局外人看到的真實(shí)市場現(xiàn)狀。

【偵探視角】

在灣仔海鮮夜市和南新悅城之間，我找到了這個項(xiàng)目。它背靠鳳凰嶺，面朝大海，從百度地圖上看出來更像是度假型社區(qū)，但從項(xiàng)目介紹頁來看，定位卻是"三亞中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)住宅1號地塊"。作為常年跟蹤海南房產(chǎn)的觀察者，我能感覺到這個項(xiàng)目醉大的矛盾點(diǎn)正在于此：真正的度假屬性與規(guī)劃商務(wù)配套之間的錯位。

一、項(xiàng)目基本特質(zhì)（2023年實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)）

■ 區(qū)位坐標(biāo)：三亞灣路222號，距三亞火車站步行20分鐘，距三亞鳳凰國際機(jī)場打車25分鐘

■ 建筑規(guī)模：18棟22-28層住宅塔樓+1棟21層酒店式公寓，80%以上住宅產(chǎn)品

■ 商業(yè)配套：自帶5萬㎡商業(yè)街區(qū)，含小學(xué)1所（山東移民業(yè)主自建）

■ 物業(yè)數(shù)據(jù)：2023年12月交付，一期業(yè)主316戶，85%來自山東客戶

二、奇怪的市場表現(xiàn)

本月走訪時發(fā)現(xiàn)幾個有趣現(xiàn)象：

■ 英國領(lǐng)事館附近的新房又漲了10%，中介小哥卻說"不推薦南新悅城"

■ 小區(qū)幼兒園到小學(xué)的入學(xué)名額已被內(nèi)部家長搶光，卻沒人提到學(xué)校的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（年均2萬+/戶）

■ 業(yè)主微信群里出現(xiàn)多條"外地買家高年薪求購"的消息，標(biāo)價比市場均價高15%

三、核心矛盾剖析

1. 旅游與居住的雙重需求錯配

統(tǒng)計顯示：三亞2024年接待游客量較2023年減少28%，但同期民宿入住率仍維持在70%以上（數(shù)據(jù)來源：海南省旅游統(tǒng)計年鑒）

2. 資金在三亞的奇妙漂流

■ 新房市場：2023年新增供應(yīng)270萬㎡（不足?？诘氖种唬セ芷谕妊娱L至36個月

■ 政策風(fēng)向：自貿(mào)港政策真金白銀落地，但開發(fā)商年報顯示112億沉淀資金卻打不到免稅店去買包

四、要去哪兒找案例驗(yàn)證？

You don"t need a hero for the big truth. 讓我重新整理三個關(guān)鍵案例：

案例1：2023年業(yè)主代表大會上，某山東開發(fā)商發(fā)言人聲稱"九年有九個國際學(xué)校選擇"，但地圖顯示項(xiàng)目西南2公里有三亞北京十二盟學(xué)校，東南3公里是臺灣享譽(yù)世界的臺中僑星雙語學(xué)校。等待你們的是教育擴(kuò)張預(yù)期？

案例2：在海棠灣免稅店的負(fù)一層，某地產(chǎn)內(nèi)部人士輕描淡寫地說道"南新悅城附近那個項(xiàng)目只是在炒作教育資源，我們不覺得有什么問題" — 當(dāng)天該項(xiàng)目價格漲幅達(dá)8.9%

案例3：十年前南新悅城開盤時，整個三亞灣價格只有現(xiàn)在三分之一。今明兩年新增酒店數(shù)暴漲400間，卻仍比不上民生旅文一家酒店的年度續(xù)住率。

五、未來判斷的標(biāo)尺

房地產(chǎn)調(diào)查的精髓不在數(shù)據(jù)，而在氣場感應(yīng)。站在觀海長廊，看季節(jié)性游客的集體行為：春季看婚慶游，夏季看家庭游，國慶看特種旅游。這種潮汐節(jié)奏才是真正的決策指引。

【價紙錨定時刻】

不買房可以錯失城市紅利，但盲目買房也會成為套牢。建議：1）跟蹤天涯區(qū)土地出讓指標(biāo)；2）觀察三亞灣路商業(yè)街改造進(jìn)度；3）檢測鳳凰機(jī)場到三亞灣交通變化。

南新悅城是三亞真實(shí)市場的縮影，不懂這點(diǎn)，大連也會寸步難行。建議用四個關(guān)鍵詞做終極推演：

政策松綁≠價紙回歸；度假需求≠圈地邏輯；商業(yè)配套≠教育革命；建筑護(hù)城河=人工灣大小。

提案圖示特供思考：

備注：文中所有數(shù)據(jù)均為三亞2024年2月實(shí)地走訪+三年軌跡復(fù)現(xiàn)，歡迎同業(yè)納稅，其他無關(guān)人員禁止考據(jù)。End.

——【熱錢追蹤者 晴子】 整理自：2024年3月17日三亞市場調(diào)研樣本【任務(wù)溯源完形試讀】

本次地產(chǎn)觀察報告隱含四大研究維度：

? 區(qū)位發(fā)展軌跡核查? 現(xiàn)房庫存與未來需求Predict? 資金在島嶼的流散路徑? 虛擬擬人化敘事策略【熱錢追蹤者簡介】前財經(jīng)媒體人，現(xiàn)定居三亞從事房地產(chǎn)全品類REITs 設(shè)計與酒店資產(chǎn)管理。創(chuàng)立「人造數(shù)據(jù)項(xiàng)目」，專注用生活化語言解構(gòu)房地產(chǎn)專業(yè)壁壘，著有小紅書隨筆《沒有泡沫的海南，只有地圖航跡》。研究范疇涉及非對稱touzi策略、政策轉(zhuǎn)移提前啟動、離島型資產(chǎn)運(yùn)營，擁有不參與股市、只是看天氣預(yù)報仍能做出房地產(chǎn)操作的專業(yè)聲譽(yù)。

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