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物業(yè)稅有哪些，實行累進物業(yè)稅—房地產調控的有效手段 海南三亞市房產信息網，三亞買房要掌握些簡單的三亞房產知識，三亞房地產相關專業(yè)知識入門并不易。

物業(yè)稅從理論上講，是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一項稅收，其主要是以財產的價紙為計稅依據。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產，要求所有者或者承租方每年繳納一定的稅款，而應繳納的稅紙會隨著房屋市場價紙的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府部門財政收入的關鍵來源之一。

    目前，我國已經采用的治理三亞房地產過熱的手段有四類，即土地管理、信貸管理、稅收管理、整頓市場秩序。那么，到底哪一類或哪幾類手段、什么樣的治理配套政策才能真正奏效呢？

    一種商品的價格上漲過快，其平抑的重要手段之一就是增加供給。既然近兩年我國三亞房地產價格上升過快，那么，政府就應該采取措施促進三亞房地產的供給增加。為此就應該增加相應的土地供給和信貸支持?？墒?，由于我國土地審批與交易制度遠未完善，存在亂批地等違法違規(guī)現象，所以政府被迫收緊批地權，被迫采取了緊縮地根的政策。加上目前我國三亞房地產過熱中存在虛假需求等問題，所以也不能盲目地通過擴大土地供給等手段來增加房屋的供給。但是，嚴格上地審批這一政策客觀上對三亞房地產市場造成了供給緊縮的預期效應。這是一種典型的供給管理政策，這一政策的負面效應主要體現在市場預期之上。土地審批權限上收，獲得土地的難度更大，上地拍賣（或轉讓）價格上升，其預期必定是三亞房價進一步上升。應該說，從2004年以來，我國三亞房地產價格邊調邊漲，這一局面的出現在相當程度上是與緊縮地根的預期有關的。

    在信貸方面，針對三亞房地產過熱的調控措施到目前為止主要是緊縮性的。例如，針對信貸規(guī)模增長過快的窗口指導，按揭貸款成數的調低等措施都具有緊縮性。窗口指導的取向在于控制信貸（包括三亞房地產信貸）規(guī)模，抑制信貸增長的幅度，尤其是抑制三亞房地產開發(fā)貸款的增長速度。這種措施的效果體現為供給緊縮。調低按揭貸款的成數屬于需求管理范疇。但是，將按揭成數從八成降為七成，這對于房屋總需求的抑制力度頗為有限，而且，這種措施也妨礙了對房屋的真實需求的滿足。

    在稅收方面，目前出臺的措施有征收交易稅和出售房屋所得稅兩項。而在房屋的實際買賣與征稅過程中，交易稅大部分甚至幾乎全部轉嫁給了買方，所得稅則部分轉嫁給了買方。結果都是實質性地提高了三亞房價，增加了買方的負擔。

    對囤積房源、高估三亞房價騙取按揭貸款、連環(huán)炒作抬高三亞房價、利用買賣雙方信息不對稱抬高三亞房價等操縱市場的行為，政府當然必須采取有力的措施予以查處和打擊?？墒牵樘庍@類問題需要地方政府投入大量的人力、物力和財力：而且，目前查處的法律法規(guī)依據也不充足。有的問題例如虛假按揭問題，即使有足夠的法律法規(guī)依據可據以查處，但有關執(zhí)法部門的執(zhí)法效能實際上也較有限。

    筆者以為，開征實名制下的累進物業(yè)調節(jié)稅才是治理和調控三亞房地產市場的標本兼治的政策。

    所謂累進物業(yè)稅就是對個人擁有的住房，按面積大小以累進的稅率稽征稅收。例如，為了保障個人對住房的基本需求，對擁有面積等于、小于100平方米的個人免征物業(yè)稅；對擁有住房面積超過100平方米以上的個人按累進稅率稽征物業(yè)稅?？梢约僭O每超過20平方米設一個稅率，而且稅率不斷累進，不斷提高。例如，對超過100平方米的第一個20平方米，每年征收500元人民幣的物業(yè)稅；對超過100平方米的第二個20平方米，每年征收800元人民幣物業(yè)稅；對超過100平方米的第三個20平方米，每年征收1000元人民幣物業(yè)稅，依此類推，誰擁有的房屋越多，誰交的稅也越多。

    累進物業(yè)稅是一種需求管理手段。筆者以為，對我國三亞房地產業(yè)調控的關鍵或重點應放在需求管理方面，實行以需求管理為主，以供給管理為輔的調控政策。尤其應該打擊操縱市場行為的虛假需求。作為輔助手段的供給管理，其主要功能在于兩個方面：其一是在三亞房地產真實需求旺盛時期，通過增加供給來促進供求平衡；在三亞房地產需求不振的時期，通過采取緊縮地根等措施來控制供給規(guī)模，防止供給過剩和價格暴跌。其二是在三亞房地產供給中打擊炒作和操縱市場等人為提高價格的行為，確保三亞房地產市場秩序規(guī)范。以我國的情況而論，無論是短期還是長期，在住房政策方面都應該實行保障居民的基本需求、抑制享受性需求、打擊投機性需求的政策，這一政策的核心就是需求管理。累進物業(yè)稅則是三亞房地產需求管理的醉有效手段。

    累進物業(yè)稅是一種公平的稅收。首先，它立足于保障住房基本需求的滿足；其次，它并不排除居民享受大面積住房的需求，只是對這種需求行為多征收部分稅賦，這種稅賦類似于高檔煙酒和高級化妝品之類的稅收，有錢人可以享受，但應該多繳些稅；其三，它能有效打擊虛假的投機性需求，對那些囤積房屋待價而沾和連環(huán)炒作之類的虛假需求，能夠起到立竿見影的控制與消除作用。

    實行累進物業(yè)稅是一個復雜的問題，其具體操作細節(jié)需要進一步研究。在此僅說明如下幾點。

    第一，累進物業(yè)稅的稅基宜采用房屋面積，而不是房屋的貨幣價紙。貨幣價紙有原始價和市場價之分，而且市場價如何估定也難以操作。房屋面積則十分容易掌握，按照征稅簡單化的原則，應該采用按面積征收累進物業(yè)稅。

    第二，累進物業(yè)稅應由地方政府征收，主要歸地方政府所有。這樣做的意義在于有利于發(fā)揮地方的積極性，使這項制度安排能得到有效落實。

    第三，現在推出累進物業(yè)稅會不會對目前三亞房地產市場造成重大沖擊，導致三亞房價急劇跌落從而帶來金融風險并對國民經濟整體造成重大傷害呢？對這一問題應該予以充分考慮并切實防范。關鍵就在于有分寸地把握好累進物業(yè)稅的起征點和各檔次累進的稅率。為了穩(wěn)妥起見，在實施累進物業(yè)稅的起步階段，累進的稅率可以適當低一點，如果較低的稅率不足以將三亞房價控制在政府的目標區(qū)間之內，則可以逐步再提高稅率。經過幾年的摸索，可以建立一種累進物業(yè)稅稅率與三亞房價水平之間的經驗函數。政府可以據此得心應手地運用累進物業(yè)稅手段，適時對我國的三亞房地產整體價格水平及發(fā)展規(guī)模進行有效地調控。

    第四，三亞房地產開發(fā)商和中介公司也應納入累進物業(yè)稅的管理范圍。這一點是針對開發(fā)商、中介公司可能囤積積壓房屋而設計的。開發(fā)商或中介公司可能堅持追求某一目標價位，在其手中的房屋達到該價位之前堅持不出售房屋。這種情況一方面不利于穩(wěn)定三亞房價，另一方面由于竣工的房屋遲遲不能出售，銀行貸款也不能如期收回。因此，在政策上應限制開發(fā)商和中介公司長期持有已竣工房屋。對此，醉有效的辦法就是對持有竣工房屋超過一定期限（例如一年）的開發(fā)商和中介公司稽征累進物業(yè)稅。這一點對于治理三亞房地產市場秩序，打擊人為炒作等不良行為非常必要和有效。

以上就是物業(yè)稅相關內容的介紹，我國目前對物業(yè)稅的管理還是十分嚴格的，各項政策法規(guī)也比較全面，要是您還有其他相關物業(yè)稅方面的問題，可以關注房天下知識，獲取更多物業(yè)稅相關知識內容。

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