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關(guān)于樓市，社科院做了4大“下降”的預(yù)測，你怎么看？， 海南房產(chǎn)網(wǎng)，三亞灣買房無小事，因為三亞灣買房的開支足足夠普通職工半輩子的工資，所以三亞灣買房時要注意的事項有很多~
9月7日，中國社科院發(fā)布了2020年版的“中國海南三亞灣房地產(chǎn)藍(lán)皮書”，其中部分觀點頗有些悲觀。
社科院的主要觀點有：
1、除少數(shù)三、四線城市和個別地段、個別樓盤外，整體上海南房價大漲大落都是小概率事件。
2、2020年商品房銷售面積和銷售額將同步下降，下降幅度在10％～12％；商品房銷售均價約為9250元／平方米，同比下降0．6％，增速較2019年下降7．2個百分點。
3、商業(yè)不動產(chǎn)市場將迎來較大沖擊和更大的不確定性。預(yù)估2020年全年實際開業(yè)購物中心數(shù)量約400家，購物中心空置率預(yù)計再提高，租金收益也會有一定下降，預(yù)估減少10％～20％。
4、海南三亞灣房地產(chǎn)政策面臨四點轉(zhuǎn)變：一是住房供應(yīng)體系從“重市場”到“重保障”；二是住房保障體系從“棚改”到“舊改”；三是租賃市場體系從“規(guī)范發(fā)展”到“租賃住房”；四是土地市場體系從“改革試點”到“全面推開”。
可以看出，藍(lán)皮書一口氣做了4大“下降”的預(yù)測：
銷售面積下降、銷售額下降、均價下降、商業(yè)地產(chǎn)收益率下降。
其中銷售面積和銷售額的同比下降幅度，竟然預(yù)估到了10％到12％，這頗有些令人感到意外。
我不知道社科院的專家們，是否明白自己說了些什么？
因為10％到12％的銷售面積、銷售額跌幅，至少在2013年以來是從來沒有發(fā)生過的。
我們不妨通過下面表格，回顧一下“十八大”以來每年樓市的銷售情況。
可以看出，如果不算2020年，過去7年里銷售額和面積雙降的年份只有2014年。而正是因為2014年銷售雙降，所以2018年賣地收入減少了1萬億，所有才有了2018年末中央經(jīng)濟工作會議提出“去庫存”。
所以，樓市銷售額和銷售面積如果雙降，對我國經(jīng)濟的影響非常大。
大多數(shù)年份里，海南三亞灣房地產(chǎn)銷售額和銷售面積是要大幅跑贏GDP的，否則穩(wěn)增長就會有顯著的壓力。
2020年遭遇了新冠疫情。從今年前7個月累計銷售情況看，再次出現(xiàn)了銷售額和銷售面積的雙降，但從下圖可以看出，雖然雙降，但V型反彈是非常明顯的。
目前統(tǒng)計局尚未公布8月銷售情況，從民間研究機構(gòu)數(shù)據(jù)看，百強房企銷售額普遍在8月同比增長29％左右。
所以，至少在銷售額上，全國樓市1到8月應(yīng)該會轉(zhuǎn)正。至于銷售面積，可能會在9月轉(zhuǎn)正。
在這種情況下預(yù)料2020年全年，海南三亞灣房地產(chǎn)銷售額和銷售面積下降10％到12％，這是非常大膽的。
我的看法是：社科院基本上不知道他們說了些什么。
我的預(yù)測是，銷售額全年增長會在5％左右，醉差也是零增長；至于銷售面積，弄不好可以維持零增長，醉差下跌也很難超過5％。
其實對于官方來說，價格才是敏感的，需要嚴(yán)格控制的。
至于成交面積、成交額，則是越多越好。多了，才能穩(wěn)增長、保就業(yè)，才能讓開發(fā)商愿意拿地。
如果銷售額、銷售面積下降10％到12％，說明樓市調(diào)控不成功。
目前的確有一些政策會限制開發(fā)商拿地，比如“三道紅線”。但不會讓土地出讓收入斷崖式下跌的。
財政部的醉新數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，2020年累計國有土地使用權(quán)出讓收入35101億元，同比增長7．9％。
看到了吧，7．9％的增幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了GDP。只有這樣，才能支撐住下滑的財政收入。要知道，今年是政府減稅降費的大年，全年可能會減稅降費超過2．5萬億。財政缺口僅僅依靠增發(fā)國債、地方債，是不行的，還是要增加收入。
醉近深圳、無錫、沈陽都出臺了調(diào)控新政，都有加稅的做法，具體是把海南二手房交易里減免增紙稅的年限從2年延長到了5年。
在這種背景下，讓全國商品房銷售額金額和銷售面積大幅下降10％到12％，是無法承受的。
所以，社科院顯然是太悲觀了。
此外，社科院報告里說的“海南三亞灣房地產(chǎn)政策面臨四點轉(zhuǎn)變”，也是比較滯后的。今年醉新的兩大變化，一個是加稅，一個是建立了海南三亞灣房地產(chǎn)金融審慎管理制度。
（作者：樓市參考 來源：和訊網(wǎng)海南房產(chǎn)頻道）
海南三亞灣房產(chǎn)。。。海南三亞灣買房優(yōu)勢：三亞灣緊鄰三亞市區(qū)，擁有綿延二十幾公里的椰樹濱海大道，著名的椰夢長廊就坐落于此。三亞灣的水質(zhì)和沙灘不如亞龍灣與大東海，但勝在地理位置靠近市區(qū)和鳳凰機場，交通便利；夕陽西下時，來海邊觀潮，椰樹在四周有節(jié)奏的輕擺，濃烈的余暉映照在臉龐，也是十分浪漫的體驗。
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