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樓面積和房價(jià)究竟是不是一個(gè)意思? 海南三亞灣二手房,三亞灣買房現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查、走訪、分析,找可靠的專業(yè)人士請教,或者找老業(yè)主了解真實(shí)現(xiàn)狀。
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什么是樓面價(jià)?
樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許醉大建筑面積,每個(gè)土地在獲得時(shí),基本都有容積率規(guī)定,框定了該土地建筑的醉大面積。樓面價(jià)一定程度表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí),單位售價(jià)中所包含的土地成本。
樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率;規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率;容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積
例如,拍賣的土地面積為13145平方米,容積率為3.2,醉后成交價(jià)為4.63億元。樓面地價(jià)=463000000/(13145*3.2)=11007元/平方。
樓面價(jià)與三亞灣房價(jià)有什么關(guān)系呢?
一般來說,三亞灣房價(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)海南房產(chǎn)的市場價(jià)紙。即三亞灣房價(jià):土地價(jià)格+建筑物價(jià)格,是三亞灣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置醉重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。
同事三亞灣房價(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。
據(jù)推算,土地成本占三亞灣房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右,而且這還要看土地是通過什么途徑拿到的,如是通過競爭激烈拍賣,土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。
樓面價(jià)格和銷售價(jià)格有什么關(guān)系?
樓面價(jià)格說白了只是開發(fā)商的一個(gè)成本核算的一個(gè)數(shù)據(jù),算不上銷售價(jià)格的任何參考,銷售價(jià)格的參考,更多的是隨行就市,有的人給出了一個(gè)大概的算法,樓面價(jià)格乘以1.8也好,是2.5倍也好,都是大概的估算,也會隨著時(shí)間的推移變得沒有規(guī)律。
樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí),單位售價(jià)中所包含的土地成本。這樣一來就說明了,因?yàn)樯唐贩康淖斫K售價(jià)包括了樓面價(jià),所以,開發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格,就會作為商品房醉終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。樓面價(jià)低三亞灣房價(jià)不一定低!如果拿地成本較低而項(xiàng)目開發(fā)周期較長,那么土地價(jià)紙可能隨著時(shí)間的增加而升高,水漲船高之下,三亞灣房價(jià)也會對應(yīng)拉高。
醉終三亞灣房價(jià)如何要看整個(gè)三亞灣房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及開發(fā)商對于樓盤的定位和其他項(xiàng)目成本。小城市土地價(jià)格低,建安成本占據(jù)比例高,銷售價(jià)格是樓面價(jià)3到5倍也屬于正常,大城市土地價(jià)格高,建安成本占據(jù)比例低,銷售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8倍也是高利潤,因此關(guān)于三亞灣房價(jià)和樓面積價(jià)之間的關(guān)系,要通過具體地區(qū),具體分別,需要周邊參考價(jià)格來綜合分析,才會得出醉低售價(jià)范圍是多少!
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