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買了小產權房，自己所簽訂的合同有效么？ 海南房價，三亞城市配套齊全，面?？可剑h(huán)境沒的說，才吸引越來越多人來海南三亞買房。

一直以來，總有朋友問小編，應不應該買小產權房？總結起來，他們想買小產權房的原因，大概可歸納為三點：沒有海南購房資格；小產權房比商品海南房價格便宜得多；寄望未來拆遷，能獲得大筆賠償金額。但是他們在想購買小產權房的同時，也擔心著這么一個問題，即買了小產權房，自己所簽訂的合同有效么？

一、何為小產權房

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產權房該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，海南購房合同在國土房管局不會給予備案，因此所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

二、小產權房買賣合同效力的3種情形

1、本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效

我國法律明文規(guī)定，農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售。但并沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣。

因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時買賣對方也表示真實，且不違反法律或社會公共利益，那么在這種情況下，一般會認定該小產權房買賣合同是有效的。

2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同無效

因為農村集體土地宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。因此，買賣雙方所簽訂的房屋買賣協議，是違反我國有關法律、法規(guī)強制性規(guī)定，一般都會被認定為無效協議。

3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產權房一般認定合同無效

根據《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中的規(guī)定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

也就是說，宅基地、農民住宅或小產權房僅能在農村同一集體經濟組織內部成員之間進行流轉，城鎮(zhèn)居民到農村購買農民住宅的行為是不受法律保護的，該買賣行為一般是無效的。

但是，城鎮(zhèn)居民在簽訂小產權房買賣合同后，取得了該集體組織戶口并經相關部門批準，該房屋買賣合同一般認定有效。

三、小產權房有哪些類型？

1、通常意義上的小產權房

也就是占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。一般來說，該類型的小產權房在實際生活中，是醉常見的。

2、限制銷售的小產權房

也就是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售。同時還是具有產權糾紛的不完全產權房。

3、軍產房

所謂的軍產房，其實意思就是指在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民。因此，人們就俗稱“軍產房”。

4、部分三亞市二手房

在實際生活中，有一些三亞市二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金，就這樣直接進買賣交易了，該類型的三亞市二手房也為小產權房。一般來說，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

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