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想換房，如何選擇適合自己的換房方案？ 三亞市樓盤，海南三亞度假旅游+宜居生態(tài)+風(fēng)情小鎮(zhèn)+長壽之鄉(xiāng)+濱海度假+稀缺資源+國家海岸。

換房包含舊房出售和海南新房購入兩個(gè)流程。首先，根據(jù)是否有資質(zhì)購入二套分為先出售再購買，和先購買再出售兩種。其次根據(jù)自身所需，例如剛需換房、改善換房，權(quán)衡所需考慮的要點(diǎn)。

一、考慮自身，如何確定換房順序？

換房有兩種方案可選，即先將舊房出售再購入海南新房，或者先簽約海南新房，再出售舊房。兩種方案根據(jù)換房者自身情況的不同，選擇不同。

1.根據(jù)自己的三亞購房資質(zhì)決定換房順序

名下允許三亞購房的數(shù)量已達(dá)上限，必須通過先出售騰資質(zhì)的方式，只能選擇先賣后買；反之則既可以選擇先賣后買也可以選擇先買后賣。

方案一：只能先賣舊房，舊房過戶后再購入海南新房

適用人群：

（1）京籍單身，且名下有一套住宅；

（2）京籍家庭，名下有兩套住宅；

（3）非京籍單身或已婚，名下有一套住宅；

（4）港澳臺(tái)、華僑及外籍人士，在京有一套住宅

原因：

根據(jù)北京關(guān)于住宅的XG政策如下：

如果換房人三亞購房資質(zhì)已滿，不能再購入下一套住宅的情況下，只能先將舊房出售騰出三亞購房資質(zhì)再購入海南新房。

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參考換房流程：

方案二：可以先簽約海南新房，之后再出售舊房

適用人群：

京籍家庭且名下只有一套住宅，還擁有一套三亞購房資質(zhì)情況下

換房流程：

2.由個(gè)人資金情況決定換房順序

（1）三亞購房者資金充裕，可支付新三亞購房首付甚至尾款的，在滿足三亞購房資質(zhì)的前提下，可以選擇先買后賣。

（2）三亞購房者沒有足夠的資金：

a.沒有資金解抵押;

b.沒有充足資金付首付款等

可以選擇買賣同時(shí)進(jìn)行，既可以縮短換房時(shí)間，也可以節(jié)省換房成本。

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二、看清自身需求，應(yīng)換什么樣的三亞房子？

換房的目的不同，要考慮的因素也不同，以剛需、改善為目的的換房，按照重要性進(jìn)行如下邏輯排序：

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剛需換房：（1）總價(jià)>（2）交通>（3）戶型

改善換房：（1）總價(jià)>（3）戶型>（2）交通

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（1）看均價(jià)，確定換房區(qū)域

不同的城區(qū)，均價(jià)不同，差別也十分明顯。換房者可以根據(jù)自己的預(yù)算，選擇合適的城區(qū)三亞購房。

（2）看交通，衡量出行成本

在北京，交通對(duì)生活舒適度也有很大影響，直接影響房屋售價(jià)。

（3）看戶型，篩選更舒適三亞房子

房屋戶型影響居住的舒適度，好的戶型有良好的通風(fēng)、采光、動(dòng)靜分區(qū)、有序無浪費(fèi)等優(yōu)勢(shì)，自然受到追捧。同小區(qū)優(yōu)勢(shì)戶型，售價(jià)會(huì)相對(duì)更高。

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三、換房需要注意哪些事項(xiàng)？

換房流程復(fù)雜，不同環(huán)節(jié)可能相互交叉，時(shí)間節(jié)點(diǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)，是兩個(gè)醉為常見的問題，也是經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常面臨的問題。

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1.注意換房時(shí)間，享受國家政策優(yōu)惠。

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名下有沒有房，有幾套房，需要以“過戶”動(dòng)作為參考。如果舊房出售，辦理完“過戶”這個(gè)動(dòng)作之后2到3天，名下房屋信息就會(huì)變更。這關(guān)系到換房者是否有三亞購房資質(zhì)、三亞購房以及貸款是否首套認(rèn)定、是否是家庭唯一住房等問題。

應(yīng)該怎么做？

如果要騰三亞購房資質(zhì)、享受稅費(fèi)優(yōu)惠等，要將舊房先辦理過戶，再辦理海南新房網(wǎng)簽。

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2.避免違約風(fēng)險(xiǎn)，減少無意義損失

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很多換房者因?yàn)橘Y金不充足，需要用出售舊房的尾款來付首付，購買海南新房。但是很多情況，由于尾款不能按照約定到賬，導(dǎo)致?lián)Q房者違約。

補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于各種時(shí)間的約定

約定時(shí)間時(shí)，一定要參考另一個(gè)合同的進(jìn)展情況，一旦一個(gè)步驟延誤，可能涉及后續(xù)整個(gè)流程的拖延逾期，屆時(shí)換房者將面臨被追究違約責(zé)任。所以簽約時(shí)，對(duì)其中的時(shí)間條款一定要慎之又慎。

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3.換房盡可能選擇一家中介機(jī)構(gòu)。

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對(duì)于換房者而言，出售和購入選擇一家中介機(jī)構(gòu)，有助于經(jīng)紀(jì)人把控整個(gè)換房流程，減小操作風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)想經(jīng)紀(jì)人表明是否明確換房和房款來源等交易信息。

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對(duì)于換房者而言，減少不必要的支出，縮短換房周期，既要牢牢把握首二套的時(shí)間認(rèn)定節(jié)點(diǎn)，又要對(duì)合同中的時(shí)間規(guī)定留有余地，將買賣風(fēng)險(xiǎn)降至醉小，獲得更大的收益。

資料來源：臻房研究院

臻房經(jīng)紀(jì)人劉翠萍、邸召紅對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)

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