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想換房,如何選擇適合自己的換房方案? 三亞市樓盤,海南三亞度假旅游+宜居生態(tài)+風(fēng)情小鎮(zhèn)+長壽之鄉(xiāng)+濱海度假+稀缺資源+國家海岸。
換房包含舊房出售和海南新房購入兩個流程。首先,根據(jù)是否有資質(zhì)購入二套分為先出售再購買,和先購買再出售兩種。其次根據(jù)自身所需,例如剛需換房、改善換房,權(quán)衡所需考慮的要點(diǎn)。
一、考慮自身,如何確定換房順序?
換房有兩種方案可選,即先將舊房出售再購入海南新房,或者先簽約海南新房,再出售舊房。兩種方案根據(jù)換房者自身情況的不同,選擇不同。
1.根據(jù)自己的三亞購房資質(zhì)決定換房順序
名下允許三亞購房的數(shù)量已達(dá)上限,必須通過先出售騰資質(zhì)的方式,只能選擇先賣后買;反之則既可以選擇先賣后買也可以選擇先買后賣。
方案一:只能先賣舊房,舊房過戶后再購入海南新房
適用人群:
(1)京籍單身,且名下有一套住宅;
(2)京籍家庭,名下有兩套住宅;
(3)非京籍單身或已婚,名下有一套住宅;
(4)港澳臺、華僑及外籍人士,在京有一套住宅
原因:
根據(jù)北京關(guān)于住宅的XG政策如下:
如果換房人三亞購房資質(zhì)已滿,不能再購入下一套住宅的情況下,只能先將舊房出售騰出三亞購房資質(zhì)再購入海南新房。
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參考換房流程:
方案二:可以先簽約海南新房,之后再出售舊房
適用人群:
京籍家庭且名下只有一套住宅,還擁有一套三亞購房資質(zhì)情況下
換房流程:
2.由個人資金情況決定換房順序
(1)三亞購房者資金充裕,可支付新三亞購房首付甚至尾款的,在滿足三亞購房資質(zhì)的前提下,可以選擇先買后賣。
(2)三亞購房者沒有足夠的資金:
a.沒有資金解抵押;
b.沒有充足資金付首付款等
可以選擇買賣同時進(jìn)行,既可以縮短換房時間,也可以節(jié)省換房成本。
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二、看清自身需求,應(yīng)換什么樣的三亞房子?
換房的目的不同,要考慮的因素也不同,以剛需、改善為目的的換房,按照重要性進(jìn)行如下邏輯排序:
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剛需換房:(1)總價(jià)>(2)交通>(3)戶型
改善換房:(1)總價(jià)>(3)戶型>(2)交通
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(1)看均價(jià),確定換房區(qū)域
不同的城區(qū),均價(jià)不同,差別也十分明顯。換房者可以根據(jù)自己的預(yù)算,選擇合適的城區(qū)三亞購房。
(2)看交通,衡量出行成本
在北京,交通對生活舒適度也有很大影響,直接影響房屋售價(jià)。
(3)看戶型,篩選更舒適三亞房子
房屋戶型影響居住的舒適度,好的戶型有良好的通風(fēng)、采光、動靜分區(qū)、有序無浪費(fèi)等優(yōu)勢,自然受到追捧。同小區(qū)優(yōu)勢戶型,售價(jià)會相對更高。
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三、換房需要注意哪些事項(xiàng)?
換房流程復(fù)雜,不同環(huán)節(jié)可能相互交叉,時間節(jié)點(diǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn),是兩個醉為常見的問題,也是經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常面臨的問題。
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1.注意換房時間,享受國家政策優(yōu)惠。
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名下有沒有房,有幾套房,需要以“過戶”動作為參考。如果舊房出售,辦理完“過戶”這個動作之后2到3天,名下房屋信息就會變更。這關(guān)系到換房者是否有三亞購房資質(zhì)、三亞購房以及貸款是否首套認(rèn)定、是否是家庭唯一住房等問題。
應(yīng)該怎么做?
如果要騰三亞購房資質(zhì)、享受稅費(fèi)優(yōu)惠等,要將舊房先辦理過戶,再辦理海南新房網(wǎng)簽。
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2.避免違約風(fēng)險(xiǎn),減少無意義損失
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很多換房者因?yàn)橘Y金不充足,需要用出售舊房的尾款來付首付,購買海南新房。但是很多情況,由于尾款不能按照約定到賬,導(dǎo)致?lián)Q房者違約。
補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于各種時間的約定
約定時間時,一定要參考另一個合同的進(jìn)展情況,一旦一個步驟延誤,可能涉及后續(xù)整個流程的拖延逾期,屆時換房者將面臨被追究違約責(zé)任。所以簽約時,對其中的時間條款一定要慎之又慎。
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3.換房盡可能選擇一家中介機(jī)構(gòu)。
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對于換房者而言,出售和購入選擇一家中介機(jī)構(gòu),有助于經(jīng)紀(jì)人把控整個換房流程,減小操作風(fēng)險(xiǎn)。同時想經(jīng)紀(jì)人表明是否明確換房和房款來源等交易信息。
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對于換房者而言,減少不必要的支出,縮短換房周期,既要牢牢把握首二套的時間認(rèn)定節(jié)點(diǎn),又要對合同中的時間規(guī)定留有余地,將買賣風(fēng)險(xiǎn)降至醉小,獲得更大的收益。
資料來源:臻房研究院
臻房經(jīng)紀(jì)人劉翠萍、邸召紅對此文亦有貢獻(xiàn)
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