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賣房時(shí)，如何確認(rèn)三亞市房屋年限及是否唯一？ 三亞市二手房，三亞買房要掌握些簡(jiǎn)單的三亞房產(chǎn)知識(shí)，三亞房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)知識(shí)入門并不易。

三亞市房子滿兩年以及滿五唯一，可以省去個(gè)稅、增紙稅，同時(shí)也相對(duì)容易出售，同等條件下售價(jià)也高。經(jīng)適房、商品房、已購(gòu)公房、繼承或者贈(zèng)與的三亞市房子，判定標(biāo)準(zhǔn)略有不同。而確認(rèn)三亞市房子是否“唯一”，不會(huì)有專門的機(jī)構(gòu)出具證明，需要賣家做到心里有數(shù)，一旦繳稅時(shí)出差錯(cuò)就涉及違約賠償！

一、如何判斷自己的三亞市房子已滿多少年？

不同的房屋性質(zhì)，年限判斷所依據(jù)的材料不同。

1.商品房與經(jīng)濟(jì)適用房

以契稅票填發(fā)日期或海南房產(chǎn)證登記日期為準(zhǔn)。

2.已購(gòu)公房

海南房產(chǎn)證填發(fā)日期或原始三亞市購(gòu)房合同簽署日期或第一筆三亞市購(gòu)房房款的銀錢收據(jù)日期。

3.繼承的海南房產(chǎn)、直系親屬贈(zèng)與的海南房產(chǎn)

繼承或者直系親屬贈(zèng)與的海南房產(chǎn)，再次出售時(shí)并不是以海南新房本的登記日期為準(zhǔn)，而是按照原房本登記日期為準(zhǔn)。查證原房本登記日期要去房管局檔案管理中心提交海南房產(chǎn)證、身份證申請(qǐng)調(diào)檔，取得調(diào)檔函！

下列情況下一般需開(kāi)具調(diào)檔函：

（1）繼承后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿足。（繼承的海南房產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿5年）

（2） 直系親屬贈(zèng)與后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿足。（贈(zèng)與的海南房產(chǎn)為直系親屬之間贈(zèng)與的可以按照贈(zèng)與前的日期界定是否滿5年）

（3）夫妻更名后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿足。（夫妻更名的海南房產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿5年）。

（4）房屋地址變更后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿足。

（5）遺失補(bǔ)證，產(chǎn)權(quán)證在遺失情況下，后補(bǔ)發(fā)的產(chǎn)權(quán)證附記頁(yè)若是沒(méi)有標(biāo)明原產(chǎn)權(quán)證的填發(fā)日期，需要開(kāi)具調(diào)檔函。（遺失補(bǔ)證，破損換證的可以按照原產(chǎn)權(quán)證得時(shí)間界定是否滿5年）。

（6）其他特殊情況。

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二、關(guān)于滿幾年，時(shí)間節(jié)點(diǎn)是什么時(shí)候？

滿五唯一可以省個(gè)稅及增紙稅，滿五年的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同城區(qū)有不同規(guī)定。

以朝陽(yáng)區(qū)為例，普通唯一商品房出售，辦理繳稅當(dāng)日-房本登記日期=五年，可享受稅費(fèi)優(yōu)惠。以大興為例，普通唯一商品房出售，網(wǎng)簽合同日期-房本登記日期=五年，可享受稅費(fèi)優(yōu)惠。

舉個(gè)例子：

業(yè)主家庭唯一住房，2011年8月12日的海南房產(chǎn)證，2018年7月13日與買方簽訂網(wǎng)簽合同，2018年8月13日辦理繳稅，那么他能享受滿五唯一的稅費(fèi)優(yōu)惠嗎？

分析：

對(duì)于朝陽(yáng)等城區(qū)以繳稅日期為時(shí)間節(jié)點(diǎn)的，可以享受滿五唯一稅費(fèi)優(yōu)惠！

對(duì)于大興等城區(qū)以網(wǎng)簽日期為時(shí)間節(jié)點(diǎn)的，不可以享受滿五唯一稅費(fèi)優(yōu)惠！

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注：

城區(qū)不同對(duì)于房屋時(shí)間計(jì)算方式不同，以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)。

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三、如何確認(rèn)三亞市房子是否唯一？

作為賣家，只有繳稅環(huán)節(jié)，才能真正確定所出售的三亞市房子是不是真正的“唯一”，不會(huì)有專門的機(jī)構(gòu)核實(shí)房屋是否屬于家庭“唯一”，所以賣方只能做到心里有數(shù)！

“唯一”的定義：

“滿五唯一”中的“唯一”，指家庭（成員范圍包括三亞市購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）名下的唯一住房。

“唯一”的重要性：

1.滿五唯一的三亞市房子免征個(gè)稅及增紙稅，少則幾萬(wàn)，多則十幾萬(wàn)。

2.確認(rèn)“唯一”，涉及到合同約定以及違約定責(zé)！

在簽署買賣合同過(guò)程中，都需要賣方確認(rèn)三亞市房子是否唯一。

1）《唯一住房聲明書》——在簽署定金協(xié)議以及買賣合同時(shí)簽署。

2.關(guān)于買賣合同的《補(bǔ)充協(xié)議》——將“滿五唯一”寫入合同約定！

如果事實(shí)與繳稅時(shí)地稅信息不符，額外稅費(fèi)需賣方承擔(dān)！所以一定要明確自己的三亞市房子是否唯一。

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溫馨提示：

1.房屋核驗(yàn)不涉及唯一、是否滿五年的核驗(yàn)。

2.對(duì)于想換房的賣方，海南買三亞市房子在舊房過(guò)戶一兩個(gè)工作日后再網(wǎng)簽，以免影響對(duì)“首套二套”的認(rèn)定。

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臻房經(jīng)紀(jì)人劉翠萍、鄧凱對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)

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海南樓盤賣點(diǎn)：藍(lán)藍(lán)的天空、暖暖的陽(yáng)光、秀美的海景以及愜意的氣候環(huán)境，這里既是中國(guó)醉南端的濱海城市，也是中國(guó)唯一的熱帶濱海旅游城市，雖然一年日照時(shí)間多達(dá)300多天，但是年平均氣溫25℃左右卻是醉適宜的，正好適合度假養(yǎng)老。，三亞房地產(chǎn)。

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