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海南房地產(chǎn)分析:業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作情況分析,業(yè)主如何維權(quán)

2019-10-20 20:43:35瀏覽量(

摘要:三亞買房,要是我們所居住的小區(qū)物業(yè)不作為,交著物業(yè)管理費(fèi)卻不可以得到應(yīng)有的服務(wù),就會(huì)造成業(yè)主的不滿。這時(shí),業(yè)主們往往會(huì)聚集起來(lái),集體維權(quán),要求物業(yè)做出承諾,達(dá)到自己的目的

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業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作情況分析,業(yè)主如何維權(quán) 三亞市新房,三亞擁有美麗純凈的生態(tài)環(huán)境,水環(huán)境質(zhì)量保持良好狀態(tài)。

業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作情況分析,業(yè)主如何維權(quán)

要是我們所居住的小區(qū)物業(yè)不作為,交著物業(yè)管理費(fèi)卻不可以得到應(yīng)有的服務(wù),就會(huì)造成業(yè)主的不滿。這時(shí),業(yè)主們往往會(huì)聚集起來(lái),集體維權(quán),要求物業(yè)做出承諾,達(dá)到自己的目的。需注意的是,業(yè)主維權(quán)時(shí)要理智,不可以造謠、更不可以辱罵使用暴力手段,要拿出有力證據(jù),同時(shí)還需要有業(yè)主委員會(huì)代表通過(guò)行政方式或走正規(guī)的法律方式開(kāi)展維權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系是我國(guó)物業(yè)管理體系中重要的組成部分,業(yè)主委員會(huì)也是物業(yè)管理市場(chǎng)的重要主體之一。由于受我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的歷史及整個(gè)社會(huì)民主、法制觀念、意識(shí)的局限,目前我國(guó)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系還不成熟,矛盾和糾紛時(shí)常發(fā)生,這在一定程度上影響了物業(yè)管理的發(fā)展。對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作情況的分析,有助于加強(qiáng)我們對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的深度了解,找出制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié),從而推動(dòng)物業(yè)管理的健康、快速發(fā)展。

一、我國(guó)業(yè)主委員會(huì)體系的運(yùn)作歷程

1991年,萬(wàn)科天景花園的供配電問(wèn)題直困擾著物業(yè)管理公司,長(zhǎng)期以來(lái)都得不到有效解決。后來(lái)由于一個(gè)業(yè)主的幫忙,難題竟在短時(shí)間內(nèi)順利解決。這件事使萬(wàn)平斗物業(yè)公司在驚喜的同時(shí),也使他們萌生了新的想法能否成立一個(gè)業(yè)主組織來(lái)與物業(yè)公司一起對(duì)小區(qū)實(shí)施管理?集合業(yè)主與物業(yè)公司的力量,在小區(qū)管理中形成合力,許多以往解決不了的問(wèn)題也許會(huì)找到新的解決辦法。在借鑒香港、新加坡經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,1991年9月,全國(guó)第一個(gè)\“業(yè)主管理委員會(huì)\“組織在深圳萬(wàn)科天景花園正式成立。萬(wàn)科天景花園業(yè)主管理委員會(huì)運(yùn)作模式在深圳逐步推廣,并在深圳物業(yè)管理的運(yùn)作過(guò)程中取得了相當(dāng)好的成效。1994年6月,在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中,業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系被寫進(jìn)其中,并得到了正式確認(rèn)。作為全國(guó)第一部物業(yè)管理?xiàng)l例,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生了巨大的影響,成為全國(guó)各地制定物業(yè)管理法規(guī)的重要依據(jù)和參照標(biāo)準(zhǔn)。因此,隨著全國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展z深圳的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系也被全國(guó)各地紛紛采納,業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系被推廣到全國(guó)各地。

在2003年9月,日國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施之前,就全國(guó)而言,各地對(duì)業(yè)主委員會(huì)的定性、地位、權(quán)限等一直很模糊、混亂和不統(tǒng)一。如在法院判案過(guò)程中,經(jīng)常出現(xiàn)有的地方法院認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)有民事訴訟的主體資格,有的地方?jīng)]有,同一類型的案例在全國(guó)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)兩種截然不同的判決結(jié)果。

2003年9月開(kāi)始正式實(shí)施的國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行了一定范圍的定性,把業(yè)主委員會(huì)定性為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),但業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位也并未做出明確規(guī)定。相對(duì)于以往深圳業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況而言,國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限受到了一定程度的限制。

二、業(yè)主委員會(huì)主任、委員的綜合素質(zhì)分析

由于業(yè)主參與業(yè)主委員會(huì)不同心態(tài)和目的的驅(qū)使,使參加業(yè)主委員會(huì)的人群有了特殊的特征。我們對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、委員的綜合素質(zhì)進(jìn)行了觀察和分析,我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)主任委員的綜合素質(zhì)基本上分為兩個(gè)極端:即綜合素質(zhì)特別高和綜合素質(zhì)特別低,綜合素質(zhì)處于中等很少見(jiàn),這與一般的選舉結(jié)果產(chǎn)生了鮮明的對(duì)比。此外,單位產(chǎn)權(quán)物業(yè),如一棟住宅樓里有一家銀行單位等,由其單位指派參加的業(yè)主委員會(huì)委員的綜合素質(zhì)一般處于不確定狀態(tài),目H綜合素質(zhì)呈現(xiàn)低、中、高的機(jī)率都有可能。但這種情況在總的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系中所占的比率還是比較低的。

三、業(yè)主委員會(huì)主任、委員的參與心態(tài)分析

我們對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、委員的心態(tài)進(jìn)行了觀察和分析,我們也發(fā)現(xiàn),業(yè)主參與業(yè)主委員會(huì)的動(dòng)機(jī)和心態(tài)也有兩個(gè)極端。部分業(yè)主為人很正直、有良好的社會(huì)責(zé)任感和社會(huì)公益心以及良好的綜合素質(zhì),他們站出來(lái)免費(fèi)、義務(wù)為全體業(yè)主服務(wù)完全是為了維護(hù)全體業(yè)主合法的權(quán)益,配合物業(yè)管理公司搞好物業(yè)管理。另一部分業(yè)主把進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)當(dāng)成謀求自己私利的工具,甚至把它當(dāng)作自己事業(yè)的輔助手段。如要求物業(yè)管理公司為自己安排人員就業(yè),減免自己的物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)甚至水電費(fèi)。還有少數(shù)業(yè)主委員會(huì)主任,委員,勾結(jié)其他的物業(yè)管理公司要炒掉原來(lái)的物業(yè)管理公司。目前后一種現(xiàn)象在業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作過(guò)程中還占較大比例。這也是目前業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系不成熟的重要表現(xiàn);

四、業(yè)主委員會(huì)成立現(xiàn)象分析

1、業(yè)主委員會(huì)成立難度大

業(yè)主委員會(huì)成立難度大主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)意識(shí)、維權(quán)意識(shí)不強(qiáng),不少業(yè)主不愿意參與業(yè)主委員會(huì),甚至連選舉投票都不愿意參加;二是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和需求不一樣,很難形成共同的觀點(diǎn),形成一致的行動(dòng);三是物業(yè)特別是住宅小區(qū)業(yè)權(quán)分散,業(yè)主戶數(shù)較多,組織召開(kāi)次業(yè)主大會(huì)本身非?;仉y,通過(guò)業(yè)主大會(huì)按正規(guī)程序選舉業(yè)主委員會(huì)就更加困難;四是業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)選舉要在政府物業(yè)管理行政主管部門和居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下進(jìn)行(目前有的地方法規(guī)要求居委會(huì)參與,有的地方法規(guī)則沒(méi)有此要求),但往往政府相關(guān)部門人員精力有限,組織召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)困難就更大;五是受召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的場(chǎng)所及經(jīng)費(fèi)所限,等等。

2、業(yè)主委員會(huì)成立阻力大

業(yè)主委員會(huì)成立的阻力主要來(lái)自以下幾個(gè)方面一是來(lái)自原海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的阻力在海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能存在諸多的問(wèn)題,如開(kāi)發(fā)質(zhì)量問(wèn)題、辦理產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題、配套設(shè)施及服務(wù)承諾不到位問(wèn)題以及海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將共用場(chǎng)地占為已有等。海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商害怕成立業(yè)主委員會(huì),他們擔(dān)心成立業(yè)主委員會(huì)后業(yè)主有了一個(gè)組織來(lái)對(duì)付他們。一般情況下,海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總是想阻止成立業(yè)主委員會(huì),目前很少有海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)支持成立業(yè)主委員會(huì)的。二是來(lái)自現(xiàn)管物業(yè)管理公司的阻力.現(xiàn)管物業(yè)管理公司害怕成立業(yè)主委員會(huì)后會(huì)對(duì)他們的工作形成壓力,如害怕業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作的監(jiān)督。對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)的檢查,甚至?xí)ε聵I(yè)主委員會(huì)炒掉他們。在現(xiàn)實(shí)中,確實(shí)存在業(yè)主委員會(huì)一成立就要求降低物業(yè)管理管理費(fèi)或馬上就要炒掉原物業(yè)管理公司的例子。所以一般情況下,物業(yè)管理公司特別是海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司不希望成立業(yè)主委員會(huì),他們?cè)诤芏鄷r(shí)候還阻止成立業(yè)主委員會(huì)。二是來(lái)自一些既得利益者的阻力如一些共用區(qū)域被某些業(yè)主擅自占有,業(yè)主擅自改變了物業(yè)的使用功能,亂搭建影響了他人的生活等。這些既得利益者也不希望成立業(yè)主委員會(huì),甚至?xí)柚钩闪I(yè)主委員會(huì),他們也害怕成立了業(yè)主委員會(huì)后,自己的既得利益可能就沒(méi)有了。

以上就是業(yè)主與物業(yè)的相關(guān)知識(shí)內(nèi)容。業(yè)主大會(huì)是由同物業(yè)管理服務(wù)區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主組成的,業(yè)主委員會(huì)則是由所有業(yè)主選取的業(yè)主代表組成,并監(jiān)督物業(yè)公司管理運(yùn)作的民間組織。希望以上內(nèi)容能夠幫助到您,了解更多業(yè)主及物業(yè)知識(shí),請(qǐng)您關(guān)注房天下知識(shí)!

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