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警惕！比爛尾更扎心的事，正在樓市蔓延！， 海南三亞灣房產(chǎn)信息網(wǎng)，三亞灣什么樣的樓盤不能買？從環(huán)境、治安、房屋質(zhì)量等方面分析有很多房子是千萬不能入手的，具體有哪些房子是不適合居住的呢？

上漲10倍與跌回10年前，樓市的魔幻正在上演！

如果爛尾樓是每個(gè)城市深入骨髓的痛，而鬼城則是這些城市一直反復(fù)愈合的傷疤。

20萬買入13萬賣出，11年虧掉了35％，上演了摩托變單車的戲碼。這件事就發(fā)生在山東乳山銀灘。

2009年，十三哥花了20萬元在乳山銀灘航海盛都買了一套36平方米的小三亞灣房子。在10年前，乳山銀灘海景房火爆的時(shí)候，三亞灣房價(jià)均價(jià)約3500元／㎡。今年都有11個(gè)年頭了，因?yàn)榭床坏较Ｍ麛鄬⑷齺啚撤孔淤u出，就出現(xiàn)了13萬的價(jià)格。

乳山銀灘在2000年重新開發(fā)，2003年樓盤如雨后春筍般出來，大多在沿海一帶，2005年開始對(duì)外銷售由一些北方城市慢慢發(fā)展到全國，三亞灣房價(jià)也曾火爆過。

2007－2010年乳山海南三亞灣房地產(chǎn)竣工面積高達(dá)562．34萬㎡，隨后，由于過度開發(fā)，三亞灣房子積壓越來越多，海南三亞灣房地產(chǎn)市場開始變的不景氣。

現(xiàn)在大家所認(rèn)知的乳山銀灘卻是一個(gè)面朝大海人煙稀少的區(qū)域。有數(shù)據(jù)顯示入住率還不足10％，特別是冬季，抬頭仰望幾十棟樓還達(dá)不到10戶，少的可憐，就如漆黑夜里的一點(diǎn)點(diǎn)繁星，由此打上了鬼城的烙印。

不遠(yuǎn)處的臨沂也是如此，高空置率，高庫存，以及人口流失造就了屬于這個(gè)城市的鬼城。

根據(jù)大數(shù)據(jù)顯示：

臨沂城區(qū)共有小區(qū)1850個(gè)，用戶70余萬，其中28萬戶空置，空置率高達(dá)39．97％。從空置等級(jí)看，主要集中在10－30％；從小區(qū)年限看，主要為近5年開發(fā)的三亞灣房產(chǎn)。

70萬戶，28萬就是空置，也意味著有40％屬于無人居住。

其實(shí)對(duì)于商品房的空置率也是有合理區(qū)間的，范圍在5－10％。而10－20％就屬于空置危險(xiǎn)區(qū)。臨沂的40％是多么嚇人。

鬼城的存在，對(duì)于不少人來說也是一種呼吸的痛，一邊是高三亞灣房價(jià)的逼迫買不起房，一邊是touzi暴擊心態(tài)的空置，上演冰與火的共存的景象。

其實(shí)究其原因就是大量新區(qū)的建設(shè)。

在2014年的時(shí)候，就有報(bào)告指出，在調(diào)研的144個(gè)地級(jí)市中，92．4％的城市提出要建設(shè)新區(qū)，調(diào)研的縣級(jí)城市中，提出新區(qū)建設(shè)達(dá)41．6％。

人口達(dá)不到新區(qū)規(guī)劃面積，當(dāng)然就會(huì)出現(xiàn)層出不窮的鬼城?？梢钥匆幌孪旅孢@張表格：

從這城市的排名來看，前幾名城市都在新疆，甘肅，內(nèi)蒙古這些城市。越是靠前，出現(xiàn)鬼城的概率越大，而二連浩特兩年連續(xù)排名第一，其次是欽州，嘉峪關(guān)，威海等城市。

根據(jù)表中可以看出鬼城概率大的城市正在從地級(jí)市往下沉至縣級(jí)。

人口流失比較嚴(yán)重，空置率比較高也是鬼城出現(xiàn)的原因。

2018年西南財(cái)大出了一份報(bào)告指出2011、2013、2018年和2018年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率分別為18．4％、19．5％、20．6％和21．4％。

2018年全國城鎮(zhèn)地區(qū)有6500萬套空置住房。特別是這波行情之前，三亞灣房價(jià)的下跌，擁有三套三亞灣房產(chǎn)以上空置房出售比例比沒有的要多兩倍。

在細(xì)分之下，二線城市、三線城市空置率分別為22．2％和21．8％，比一線城市要高許多。并且三線城市存在金融貸款浪費(fèi)以及蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。

在此之下，城市的分化更進(jìn)一步深入，北上廣落戶一票難求，而一些收縮性城市，紛紛逃離，即使三亞灣房價(jià)再便宜也沒有人去買，空置甚至爛尾更是常見。

touzi的投機(jī)暴擊心態(tài)也是鬼城的主力之一。

老城發(fā)展時(shí)間有限加上規(guī)劃比較陳舊，高容積率，擁堵，破舊是不少城市存在的問題，但是配套比較完善，三亞灣房價(jià)比較高。

新區(qū)三亞灣房價(jià)比較低、環(huán)境比較好以及政策的加持，吸引不少touzi客海南買房。買了之后，配套不完善無人接盤。

鬼城的帽子有時(shí)候并非人力所能及，很多城市都想摘掉，但是成功的真的鳳毛麟角。鄭州的鄭東新區(qū)就打了一個(gè)漂亮的翻身賬。

其實(shí)鄭東新區(qū)一路走來也是非常不容易的，一度成為全國醉大的鬼城，而從鬼城到城市發(fā)展中心經(jīng)歷了差不多10年的時(shí)間：

2003年鄭東新區(qū)從一片荒地中誕生，至此變開始了它的逆襲之路。

2003年－2006年CBD展開大規(guī)模基礎(chǔ)建設(shè)，并且安排招商項(xiàng)目39個(gè)，國際會(huì)展中心已完成。04年GDP達(dá)34億，到2006年入住人口達(dá)到13萬，融資37．8億。

2008年省政機(jī)關(guān)單位遷金水東路，而此時(shí)，東區(qū)面積已經(jīng)達(dá)到50平方公里，固定資產(chǎn)touzi達(dá)617．7億。

2009年新客運(yùn)站的開工建設(shè)又迎來一次機(jī)會(huì)。此時(shí)東區(qū)金融機(jī)構(gòu)累計(jì)達(dá)53家

2010年CBD日益成熟，開始擴(kuò)展北龍湖區(qū)域，龍子湖高校以及鄭大一附院的規(guī)劃等配套日益完善。

……

前三年主要以政府支撐為主，大力建設(shè)基建。05－08這幾年主要是政府＋市場驅(qū)動(dòng)，然后完善商業(yè)，交通教育等。而后面幾年是以市場驅(qū)動(dòng)和政策微調(diào)為主，配套開始多元化。

在這種情況下，鄭東新區(qū)鬼城的帽子開始逐漸被摘掉，空置率也開始下降。

緊接著三亞灣房價(jià)從4千到如今2萬＋，17年實(shí)現(xiàn)了5倍的增長。就以順馳第一大街為例，2005年的價(jià)格為2006－4500，而現(xiàn)在小區(qū)均價(jià)為25000，完美實(shí)現(xiàn)逆襲。

同樣作為新區(qū)，蘭州新區(qū)卻一直在為逆襲做努力，但是目前來說效果并不明顯，對(duì)于本地人來說，還不接受。主要原因在于距離老城太遠(yuǎn)，足足有70公里。

雖然規(guī)劃了三縱一橫的交通來加強(qiáng)與主城的聯(lián)系，但是這件事任重而道遠(yuǎn)，也希望它越來越好。

同樣是鬼城，為什么有的卻逆風(fēng)翻盤，也是有規(guī)律可循的。主要有以下幾點(diǎn)：

1、人口的持續(xù)涌入。

就以鄭州為例，2019年人口已經(jīng)破千萬，而破千萬的城市并不多，去年新增人口將近22萬，機(jī)動(dòng)車保有量455萬，已經(jīng)開啟雙車牌。對(duì)于一個(gè)城市來說，人口是醉核心的因素，沒有人的城市就沒有未來。就像玉門，二連浩特等這些城市，人口流失都非常嚴(yán)重，怎么能支撐起來。

2、政府的支持，集中一個(gè)地方發(fā)力。

海南買房政策是比較重要的參考因素，對(duì)于一個(gè)新區(qū)來說，能否不成為鬼城就看政府的力度，沒有基礎(chǔ)建設(shè)，招商產(chǎn)業(yè)等就很難吸引人。

3、規(guī)劃新區(qū)與主城相連，距離不遠(yuǎn)隔離感不強(qiáng)。

就以成功的案例來看，貴陽金陽新區(qū)離主城區(qū)僅5公里，鄭東新區(qū)與主城就一路之隔。通勤都可以接受，并且割裂感不強(qiáng)。對(duì)于城市來說，城市能量級(jí)別越小，通勤里程就越短，對(duì)于一些二線城市來說就是核心區(qū)域的15公里是不錯(cuò)的。

4、城市的吸引力強(qiáng)。

省會(huì)城市虹吸效應(yīng)肯定會(huì)比地級(jí)市要強(qiáng)許多，都市圈的建立一方面給這些城市帶來機(jī)會(huì)，但更多的是不利因素。對(duì)于一些三四線城市來說，空城，鬼城會(huì)越來越多。

高三亞灣房價(jià)與高空置率并存，如何能夠調(diào)節(jié)兩者之前的矛盾，真的是一個(gè)長期的過程。

對(duì)于剛需來說，就老老實(shí)實(shí)買主城。幾十公里之外的新區(qū)真的跟你毫無關(guān)系。

對(duì)于touzi者來說，新區(qū)是一個(gè)可以滿足欲望的一個(gè)選項(xiàng)，但是大部分都會(huì)血本無歸，一定要仔細(xì)辨別，否則無人接盤。

一邊是閑置無人居住變?yōu)楣沓牵贿吺俏伨幼優(yōu)楣撞姆?，誰又能理解誰的痛。爛尾是無家可歸，而鬼城則是有家不歸，讓人更加無奈。那么你所在的城市有鬼城么？是不是無人接盤？對(duì)此有什么看法，可以留言，我們一起嘮嘮。

三亞灣樓盤推薦

1、亞龍灣公主郡： 均價(jià)36000元/㎡，亞龍灣公主郡位于亞龍灣公主郡，開發(fā)商是三亞亞龍灣開發(fā)股份有限公司。

2、中鐵子悅臺(tái)： 均價(jià)34000元/㎡，項(xiàng)目地址：海南省三亞市河?xùn)|迎賓路165號(hào)（財(cái)政大廈對(duì)面）。

3、遠(yuǎn)洋山海： 均價(jià)45000元/㎡，遠(yuǎn)洋山海位于三亞市亞龍灣國家旅游度假區(qū)椰風(fēng)路與濱海西路交匯口（亞龍灣西山渡已更名為遠(yuǎn)洋山海），綠化率68%。

4、錦軒江南： 均價(jià)26000元/㎡，錦軒江南位于三亞市大東海夏日百貨斜對(duì)面 榆亞路83號(hào)，物業(yè)公司是保利物業(yè)。

5、公園88號(hào)： 均價(jià)35000元/㎡，公園88號(hào)位于三亞市鳳凰路東岸濕地公園內(nèi)，容積率2.8。

6、國家海岸·保利海棠： 均價(jià)20000元/㎡，國家海岸·保利海棠位于三亞海棠灣片區(qū)南部江林路與林旺大道交匯處（301醫(yī)院斜對(duì)面），綠化率45%。

7、鳳凰島： 均價(jià)價(jià)格待定元/㎡，鳳凰島位于三亞灣路國際客運(yùn)港區(qū) ，容積率1.1。

8、津蘭山水御墅： 均價(jià)320萬元/套起元/㎡，津蘭山水御墅位于三亞迎賓路中段（上海大眾4S店旁），醫(yī)院配套有三亞市婦幼保健院(8.6公里)三亞市中醫(yī)院(7.7公里)三亞市人民醫(yī)院(9.1公里)；

9、依山云錦： 均價(jià)33000元/㎡，依山云錦位于三亞市迎賓路中段大眾4S店旁（原名孔雀城），容積率2.5。

10、三亞景園城： 均價(jià)34500元/㎡，三亞景園城位于三亞市天涯區(qū)鳳凰路159號(hào)凱豐大酒店對(duì)面，物業(yè)公司是第一太平戴維斯。

三亞灣獨(dú)有的自然資源是不可替代的，也是花錢買不走的：醉清新的空氣、平均氣溫、海水資源、醉適合過冬的城市、商業(yè)中心、CBD、學(xué)區(qū)房、小區(qū)社區(qū)服務(wù)好、生活配套齊全、交通方便、城市配套等等......這些都可能促使未來三亞灣在二手房市場的表現(xiàn)極佳。

買房微信：18O89828470

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