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房屋買賣定金糾紛有哪些 三亞海棠灣買房，海棠灣的休閑旅游市場(chǎng)前景不容置疑，其獨(dú)特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，令海南成為“世界少有的醉適合人類居住的地區(qū)之一”。。

1、付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說(shuō)買方違約的話，賣方可以沒(méi)收定金。賣方違約的話，買方可以要求雙倍返還定金。如果雙方對(duì)于違約行為沒(méi)有爭(zhēng)議的話還比較容易解決，但正因?yàn)槎ń鹆P則，很容易造成雙方互相扯皮，出現(xiàn)糾紛。

2、付了定金以后，雙方對(duì)定金合同以外的其他內(nèi)容不能達(dá)成一致，而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系，比如付了定金后買家才知道房屋還有抵押，而賣方又需要用買方的房款來(lái)提前還貸，如不能協(xié)商一致，這時(shí)買方就可以要求解除定金合同，賣方應(yīng)當(dāng)返還定金，而不是雙倍賠償。

但要注意的是這些在定金合同中未作約定并且在事后不能協(xié)商一致的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠(chéng)信原則和交易習(xí)慣來(lái)確定，而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。如賣方要求簽訂正式買賣合同后一年后再交房，這種要求違反了誠(chéng)信原則和交易習(xí)慣，在不能協(xié)商一致時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是賣方違約。

3、付了定金以后，定金并沒(méi)有交到賣方手上，而是根據(jù)定金合同或居間協(xié)議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，賣方不能以自己沒(méi)收到定金為理由，主張自己可以不受定金合同約束。

1、定金罰則的適用規(guī)則。

我國(guó)合同法第115條對(duì)定金是這樣規(guī)定的：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?/p>

2、實(shí)際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。

定金合同簽訂后，如果應(yīng)當(dāng)交付定金的一方實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，根據(jù)高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第119條規(guī)定視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。擔(dān)保法規(guī)定，定金合同自從實(shí)際交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效，所以當(dāng)然不能強(qiáng)制支付。但定金合同作為買賣合同的從合同，交付定金又是主合同項(xiàng)下的義務(wù)。筆者認(rèn)為對(duì)未支付定金的，可以催告履行，仍不履行可以解除合同。

3、遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。

高人民法院通過(guò)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第120條規(guī)定“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。因此，實(shí)踐中如果當(dāng)事人一方延遲履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照延遲履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。

4、合同部分履行時(shí)的處理規(guī)則。

定金是擔(dān)保的形式之一，作用是指擔(dān)保主合同債務(wù)的履行，那么，其擔(dān)保的范圍應(yīng)當(dāng)是全部債務(wù)。全部不履行的，當(dāng)然適用定金罰則，部分不履行，其不履行的部分仍在擔(dān)保范圍之內(nèi)，定金的效力對(duì)其仍具約束力，依照公平原則，部分不履行部分，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。當(dāng)事人一方不完全履行合同債務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分與占整個(gè)合同的比例，計(jì)算未履行部分的定金額，適用定金罰則。所以，筆者認(rèn)為那種認(rèn)為合同部分履行不適用定金罰則的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

5、未按合同交付定金的處理規(guī)則。

雙方當(dāng)事人確定了定金條款和數(shù)額后，定金合同并不立即生效，以當(dāng)事人實(shí)際交付定金為準(zhǔn)，但在具體執(zhí)行過(guò)程中一方未支付定金，該合同不可強(qiáng)制執(zhí)行，那么拒絕交付定金的當(dāng)事人是否應(yīng)該承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任呢?筆者認(rèn)為當(dāng)事人不因定金合同的不生效而產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任。同時(shí)也不能認(rèn)定當(dāng)事人違約，更不能裁判當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。如果另一方當(dāng)事人也未主張定金，由于定金合同不生效，則視為雙方均放棄定金約定的條款和數(shù)額擔(dān)保的權(quán)利。

6、合同中既約定定金又約定違約金的處理規(guī)則。

《合同法》第116條規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約，又約定定金的一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款?！睆谋緱l規(guī)定可以看出，合同當(dāng)事人既約定了違約金，又約定了定金的情況下，如果一方違約，對(duì)方當(dāng)事人可以選擇適用違約金或者定金條款，即對(duì)方享有選擇權(quán)，可以選擇適用違約金條款，也可以選擇適用定金條款，但二者不能并用?，F(xiàn)實(shí)中，有些當(dāng)事人在合同中既約定違約金，也約定定金，在一方違約時(shí)，對(duì)方要求違約金與定金條款并用。選擇適用違約金條款或定金條款，就可以達(dá)到彌補(bǔ)因違約受到損失的目的;違約金相當(dāng)于一方由于對(duì)方違約所造成的實(shí)際損失。一般說(shuō)來(lái)，守約方根據(jù)違約金條款，就可以補(bǔ)償自己因?qū)Ψ竭`約所造成的損失。當(dāng)然，在定金條款對(duì)守約方有利時(shí)，守約方可以適用定金條款，按照定金罰則彌補(bǔ)自己的損失。

7、訂約定金的處理規(guī)則。

主合同成立與否，定金合同均有效。高人民法院通過(guò)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》其中對(duì)訂約定金問(wèn)題做出了詳細(xì)、明確的規(guī)定。該解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”本條是對(duì)立約定金作的解釋，立約定金也被稱為訂約定金，實(shí)踐中如果當(dāng)事人違反立約定金的應(yīng)當(dāng)按照擔(dān)保法第89條的規(guī)定進(jìn)行處理。

8、解約定金的處理規(guī)則。

關(guān)于解約定金的適用，實(shí)踐中存在疑問(wèn)。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。筆者認(rèn)為實(shí)踐中一些當(dāng)事人以承擔(dān)定金為代價(jià)要求解除合同的應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。如果另一方當(dāng)事人起訴到法院要求實(shí)際履行合同，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回，此時(shí)，對(duì)主合同不能強(qiáng)制履行。而適用定金處罰后，并不排除有損失的一方要求對(duì)方損害賠償，在守約方當(dāng)事人損失大于定金收益的情況下，承擔(dān)了定金的當(dāng)事人仍然應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，可以根據(jù)合同法第97條規(guī)定確定合同解除后的賠償責(zé)任。

9、不適用定金罰則情形。

因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。本法所說(shuō)的不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)，不能避免并不能克服的客觀情況。根據(jù)上述法律條文體現(xiàn)的原則，如果合同完全因不可歸責(zé)雙方當(dāng)事人之事由的不可抗力或意外事件致使合同不能履行時(shí)，定金應(yīng)當(dāng)返還。既然雙方皆無(wú)過(guò)錯(cuò)，均應(yīng)免責(zé)，互不賠償亦不需懲罰，故定金應(yīng)予返還。如果是不可抗力或意外事件部分影響合同的履行時(shí)，應(yīng)對(duì)其作部分免責(zé)，其余則按一方過(guò)錯(cuò)未履行合同的規(guī)則處理。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力或意外事件的，不能免除責(zé)任。

10、第三人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行適用定金罰則。

凡當(dāng)事人在合同中明確約定給付定金的，在實(shí)際交付定金后，如一方不履行合同除有關(guān)法定免責(zé)的情況外，即應(yīng)對(duì)其適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的，除該合同另有約定外，仍應(yīng)對(duì)違約方適用定金罰則，合同當(dāng)事人一方在接受定金處罰后，可依法向第三人追償。

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