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房屋買賣定金糾紛有哪些

2020-11-11 20:07:35瀏覽量(

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房屋買賣定金糾紛有哪些

1、付了定金以后,其中一方違約,守約方可按照定金罰則處理,也就是說買方違約的話,賣方可以沒收定金。賣方違約的話,買方可以要求雙倍返還定金。如果雙方對于違約行為沒有爭議的話還比較容易解決,但正因為定金罰則,很容易造成雙方互相扯皮,出現(xiàn)糾紛。

2、付了定金以后,雙方對定金合同以外的其他內(nèi)容不能達(dá)成一致,而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系,比如付了定金后買家才知道房屋還有抵押,而賣方又需要用買方的房款來提前還貸,如不能協(xié)商一致,這時買方就可以要求解除定金合同,賣方應(yīng)當(dāng)返還定金,而不是雙倍賠償。

但要注意的是這些在定金合同中未作約定并且在事后不能協(xié)商一致的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠信原則和交易習(xí)慣來確定,而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。如賣方要求簽訂正式買賣合同后一年后再交房,這種要求違反了誠信原則和交易習(xí)慣,在不能協(xié)商一致時應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是賣方違約。

3、付了定金以后,定金并沒有交到賣方手上,而是根據(jù)定金合同或居間協(xié)議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,賣方不能以自己沒收到定金為理由,主張自己可以不受定金合同約束。

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定金糾紛處理原則

1、定金罰則的適用規(guī)則。

我國合同法第115條對定金是這樣規(guī)定的:“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?!?/p>

2、實(shí)際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。

定金合同簽訂后,如果應(yīng)當(dāng)交付定金的一方實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額,根據(jù)高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第119條規(guī)定視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的,定金合同不生效。擔(dān)保法規(guī)定,定金合同自從實(shí)際交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效,所以當(dāng)然不能強(qiáng)制支付。但定金合同作為買賣合同的從合同,交付定金又是主合同項下的義務(wù)。筆者認(rèn)為對未支付定金的,可以催告履行,仍不履行可以解除合同。

3、遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。

高人民法院通過《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第120條規(guī)定“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn),可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。因此,實(shí)踐中如果當(dāng)事人一方延遲履行合同的,應(yīng)當(dāng)按照延遲履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例,適用定金罰則。

4、合同部分履行時的處理規(guī)則。

定金是擔(dān)保的形式之一,作用是指擔(dān)保主合同債務(wù)的履行,那么,其擔(dān)保的范圍應(yīng)當(dāng)是全部債務(wù)。全部不履行的,當(dāng)然適用定金罰則,部分不履行,其不履行的部分仍在擔(dān)保范圍之內(nèi),定金的效力對其仍具約束力,依照公平原則,部分不履行部分,應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。當(dāng)事人一方不完全履行合同債務(wù),應(yīng)當(dāng)按照未履行部分與占整個合同的比例,計算未履行部分的定金額,適用定金罰則。所以,筆者認(rèn)為那種認(rèn)為合同部分履行不適用定金罰則的觀點(diǎn)是錯誤的。

5、未按合同交付定金的處理規(guī)則。

雙方當(dāng)事人確定了定金條款和數(shù)額后,定金合同并不立即生效,以當(dāng)事人實(shí)際交付定金為準(zhǔn),但在具體執(zhí)行過程中一方未支付定金,該合同不可強(qiáng)制執(zhí)行,那么拒絕交付定金的當(dāng)事人是否應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)任呢?筆者認(rèn)為當(dāng)事人不因定金合同的不生效而產(chǎn)生締約過失責(zé)任。同時也不能認(rèn)定當(dāng)事人違約,更不能裁判當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。如果另一方當(dāng)事人也未主張定金,由于定金合同不生效,則視為雙方均放棄定金約定的條款和數(shù)額擔(dān)保的權(quán)利。

6、合同中既約定定金又約定違約金的處理規(guī)則。

《合同法》第116條規(guī)定:“當(dāng)事人既約定違約,又約定定金的一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款?!睆谋緱l規(guī)定可以看出,合同當(dāng)事人既約定了違約金,又約定了定金的情況下,如果一方違約,對方當(dāng)事人可以選擇適用違約金或者定金條款,即對方享有選擇權(quán),可以選擇適用違約金條款,也可以選擇適用定金條款,但二者不能并用?,F(xiàn)實(shí)中,有些當(dāng)事人在合同中既約定違約金,也約定定金,在一方違約時,對方要求違約金與定金條款并用。選擇適用違約金條款或定金條款,就可以達(dá)到彌補(bǔ)因違約受到損失的目的;違約金相當(dāng)于一方由于對方違約所造成的實(shí)際損失。一般說來,守約方根據(jù)違約金條款,就可以補(bǔ)償自己因?qū)Ψ竭`約所造成的損失。當(dāng)然,在定金條款對守約方有利時,守約方可以適用定金條款,按照定金罰則彌補(bǔ)自己的損失。

7、訂約定金的處理規(guī)則。

主合同成立與否,定金合同均有效。高人民法院通過《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》其中對訂約定金問題做出了詳細(xì)、明確的規(guī)定。該解釋第115條規(guī)定:“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?!北緱l是對立約定金作的解釋,立約定金也被稱為訂約定金,實(shí)踐中如果當(dāng)事人違反立約定金的應(yīng)當(dāng)按照擔(dān)保法第89條的規(guī)定進(jìn)行處理。

8、解約定金的處理規(guī)則。

關(guān)于解約定金的適用,實(shí)踐中存在疑問。定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金代價而解除主合同,收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。筆者認(rèn)為實(shí)踐中一些當(dāng)事人以承擔(dān)定金為代價要求解除合同的應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。如果另一方當(dāng)事人起訴到法院要求實(shí)際履行合同,人民法院應(yīng)當(dāng)駁回,此時,對主合同不能強(qiáng)制履行。而適用定金處罰后,并不排除有損失的一方要求對方損害賠償,在守約方當(dāng)事人損失大于定金收益的情況下,承擔(dān)了定金的當(dāng)事人仍然應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,可以根據(jù)合同法第97條規(guī)定確定合同解除后的賠償責(zé)任。

9、不適用定金罰則情形。

因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不適用定金罰則。本法所說的不可抗力,是指不能預(yù)見,不能避免并不能克服的客觀情況。根據(jù)上述法律條文體現(xiàn)的原則,如果合同完全因不可歸責(zé)雙方當(dāng)事人之事由的不可抗力或意外事件致使合同不能履行時,定金應(yīng)當(dāng)返還。既然雙方皆無過錯,均應(yīng)免責(zé),互不賠償亦不需懲罰,故定金應(yīng)予返還。如果是不可抗力或意外事件部分影響合同的履行時,應(yīng)對其作部分免責(zé),其余則按一方過錯未履行合同的規(guī)則處理。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力或意外事件的,不能免除責(zé)任。

10、第三人的過錯導(dǎo)致合同不能履行適用定金罰則。

凡當(dāng)事人在合同中明確約定給付定金的,在實(shí)際交付定金后,如一方不履行合同除有關(guān)法定免責(zé)的情況外,即應(yīng)對其適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯導(dǎo)致合同不能履行的,除該合同另有約定外,仍應(yīng)對違約方適用定金罰則,合同當(dāng)事人一方在接受定金處罰后,可依法向第三人追償。

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海棠灣冬季避寒:因為嚴(yán)寒,因為干燥,厚裝嚴(yán)裹,易發(fā)多種季節(jié)病。這類疾病不僅給患者帶來痛楚,有時還會危及性命。主要有下列疾?。盒哪X血管疾病、消化系統(tǒng)疾病、呼吸道疾病、低體溫綜合癥等等。但在海棠灣,因為屬熱帶海洋性氣候,常年無冬,光照充足,四季溫暖,是避寒勝地。因此北方的很多季節(jié)病到海南后就自動好了。

冬季的內(nèi)地生活:寒冷干燥+身體不適(一般老年人:花錢治病+病痛折磨)+空氣污染+少室外活動。

冬季的海南生活:溫暖如春+身心愉悅+純凈新鮮的空氣+高負(fù)氧離子+椰風(fēng)海韻+休閑娛樂。

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