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【三亞市房價技巧】物業(yè)稅是什么,對追繳物業(yè)管理欠費訴訟的幾點看法

2019-10-20 20:41:36瀏覽量(

摘要:海南三亞市,物業(yè)稅從理論上講,是一種財產稅,是針對國民的財產所征收的一項稅收,其主要是以財產的價值為計稅依據。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產,要求所有者或者承租方每年繳納

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物業(yè)稅是什么,對追繳物業(yè)管理欠費訴訟的幾點看法

物業(yè)稅從理論上講,是一種財產稅,是針對國民的財產所征收的一項稅收,其主要是以財產的價紙為計稅依據。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產,要求所有者或者承租方每年繳納一定的稅款,而應繳納的稅紙會隨著房屋市場價紙的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅,是政府財政收入的重要來源之一。

據北京市朝陽區(qū)法院統計,物業(yè)管理案件2002年為194起,2004年為1895起,2005年為2713起。其中,為追繳欠費而起訴的案件數量占99.6%,對于通過訴訟方法追繳物業(yè)管理欠費現象,筆者提出一些粗淺看法:

第一,訴訟只是無奈之舉。作為物業(yè)管理公司,已經依據物業(yè)服務合同付出了勞動,卻不能依據合同得到勞動酬金,采用訴訟的方法請求法院支持自己的合法要求,對此無可厚非。但是,訴訟的過程需要物業(yè)管理公司額外投入大量人力和時間。即使勝訴,也僅僅是追回了依據合同本就應當得到的勞動報酬,物業(yè)管理公司卻因此增大了管理成本,仍然是輸家。這樣看,要么物業(yè)管理公司加大成本去訴訟追款,要么超過訴訟時效放棄企業(yè)的合法權益。通過訴訟追繳欠費,實是物業(yè)管理公司的無奈之舉。

第二,不要輕言“起訴”。且不論欠費是否合理,是否應當起訴,物業(yè)管理公司的管理人員都應當換位思考,在解決業(yè)主面臨的實際問題上下功夫,以優(yōu)質服務贏得業(yè)主交費,不可輕言“起訴”。其中包括兩個方面內容:一是對于物業(yè)管理公司依據合同有義務解決的問題,如果是有條件解決的,必須先辦事,后追款,不可先行提起訴訟,以防止敗訴賠款,“賠了夫人又折兵”;如果是依據協議應當解決,但又暫不具備條件解決的問題,物業(yè)管理公司千萬不可胡亂推辭或輕易承諾,防止業(yè)主以此為由長期拖欠管理費,或者狀告物業(yè)管理公司“錯上加錯”。二是依據協議不應由物業(yè)管理公司解決的問題,也不要簡單推諉,應當急業(yè)主之所急,努力取得業(yè)主的授權,主動與相關責任方取得聯系,積極起到溝通協調作用,同時做好相關記錄。在取得足以證明物業(yè)管理公司已經盡職履約的證據之前,不要輕易起訴業(yè)主。

第三,注意訴訟過程中與業(yè)主的聯系。物業(yè)服務屬于連續(xù)服務,案件終結之后,相關方還要彼此接觸。所以,物業(yè)管理公司需要建立制度,使訴訟代理人與物業(yè)管理員之間保持持續(xù)有效的溝通。在訴訟過程中,物業(yè)管理公司不能與業(yè)主中斷聯系,尤其是起訴業(yè)主欠費的案件要特別注意。例如:訴前物業(yè)管理公司應有明確催繳的提示,有物業(yè)管理公司征求意見的表示,有律師催告信函,使業(yè)主接到開庭通知時不感到驚奇或意外;同時訴前還要核準業(yè)主的相關信息資料,防止和杜絕出現差錯。案件訴訟一般需要一個過程,物業(yè)管理公司的訴訟代理人有條件將在審理過程中遇到的問題通報物業(yè)管理員,以便核實情況,掌握證據。如果認定服務中確有瑕疵,物業(yè)管理員也有時間彌補和糾正。這樣既可以完善和改進服務,也有利于訴訟案件的盡早終結。法院判決后,物業(yè)管理公司無論勝訴或敗訴,均應認真分析參考法院的裁決意見,查找管理和服務中存在的不足,采取有效措施防止類似案件重復發(fā)生。

第四,重點防止惡意欠費現象蔓延。由于種種原因,近年來業(yè)主惡意欠費現象時有發(fā)生,例如有業(yè)主利用貸款多處三亞購房后全部出租,然后故意躲避物業(yè)管理人員,有意拖欠管理費的現象;有房屋產權變更時,原所有權人故意隱瞞拖欠管理費的事實,致使新的房屋所有權人無辜承擔連帶責任的現象;有業(yè)主要求物業(yè)管理公司必須履行物業(yè)服務合同之外義務的現象。凡諸如此類業(yè)主逾期不履行交費義務的,物業(yè)管理公司均應在訴訟時效內,通過法律程序維護企業(yè)的合法權益,堅決制止惡意欠費現象蔓延。另外,對于房屋長期無人居住、業(yè)主無處尋找的情況,物業(yè)管理公司可以采用先起訴后撤訴的方法,延續(xù)物業(yè)管理公司對相關業(yè)主追繳欠費的主張權力時效。

第五,降低追繳欠費的訴訟成本。其中包括減少訴訟和方便訴訟兩方面內容。減少訴訟,就是在絕對保護業(yè)主隱私的前提下,擴大對有效判例的宣傳,對欠費業(yè)主進行耐心解釋,舉案說法,舉一反三,以期達到不經過訴訟即可要回欠費的目的。方便訴訟,就是物業(yè)管理公司建立訴訟案件檔案管理制度,注意收集保存相關記錄和證明,充分發(fā)揮證據證明在類似案件審理中的作用。同時,定向培養(yǎng)物業(yè)管理公司的訴訟代理人,努力減少對追繳欠費訴訟的重復投入。

以上就是物業(yè)稅有關內容的敘述,我國目前對物業(yè)稅的管理還是十分嚴格的,各類政策法規(guī)也比較全面,要是您還有其他有關物業(yè)稅方面的問題,可以關注房天下知識,獲取更多物業(yè)稅有關知識內容。

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