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購房合同上有哪些是要自已注意的? 海南亞龍灣房產(chǎn)網(wǎng),越來越多內(nèi)地人來海南亞龍灣買房子,其目的無非就是度假、養(yǎng)生、呼吸著清晰的空氣、感受大自然帶來的藍(lán)天白云、跟一望無際的大海.
簽訂海南購房合同之前,要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰,它是海南購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的海南購房合同是無效的,所以,合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約,該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營資格,并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書,才具備簽約的資格。
二、審查有效證書商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”,即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷售許可證》,它們是海南購房人必須審查的醉重要的文件。缺少上述文件,則該商品房不具備銷售條件。
三、確保買賣安全除了具備上述“五證”之外,法律規(guī)定,被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的,否則,買受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn),直至財(cái)房兩空。所以,在海南購房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售,以確保交易安全。
四、約定定金規(guī)則目前商品房買賣的通常做法是海南購房人海南亞龍灣買房時(shí)先簽訂認(rèn)購書并且支付定金,然后才簽訂海南購房合同。由于海南購房人事前沒看到合同,在簽約與不簽約之間陷入兩難境地,不知道到底該不該簽。因此,建議海南購房人采取以下辦法:
1、在審查海南購房合同,確認(rèn)沒有問題之后才交定金;
2、不簽認(rèn)購書,直接簽訂海南購房合同同時(shí)支付定金;
3、在認(rèn)購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成,出賣人必須向買受人退還定金。
五、完善合同條款現(xiàn)在的海南購房合同是由國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同,相當(dāng)一部分內(nèi)容是已經(jīng)用鉛字印制好了的,另一部分留空白,由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫。
建議海南購房人要認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款,并做好以下工作:
1、對標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理,就有權(quán)修改。
2、對于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款,海南購房人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對自己醉有利的約定。
3、對于空白部分,不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容,然后要求買受人全盤接受,因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。
4、對于雙方不能協(xié)商一致的條款,應(yīng)當(dāng)做好記錄,由雙方簽字確認(rèn),這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證,如果買賣不成,海南購房人可據(jù)此索回定金和已付房款。
六、明確交樓標(biāo)準(zhǔn)目前標(biāo)準(zhǔn)海南購房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種:
1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;
2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;
3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。
海南購房人選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的,但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高,尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求醉高。
目前大部分樓盤在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對比較長,所以相當(dāng)一部分海南購房人或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確,因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種,如竣工驗(yàn)收合格,規(guī)劃驗(yàn)收合格,消防驗(yàn)收合格等,這就會(huì)產(chǎn)生很多爭議。
七、慎簽補(bǔ)充協(xié)議目前開發(fā)商通常預(yù)先擬定了海南購房合同補(bǔ)充協(xié)議,讓海南購房人簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款,對海南購房人非??量?。因此,海南購房人須慎之又慎,千萬不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議,或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。
八、另簽物管協(xié)議現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)海南購房合同中有簽訂海南購房合同的同時(shí),一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致。
九、拒交不合理收費(fèi)目前商品房買賣中,海南購房人應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等,海南購房人應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是海南購房人必須繳納的費(fèi)用,如果開發(fā)商強(qiáng)制收取,則屬亂收費(fèi),海南購房人有權(quán)拒絕。
十、把好收樓關(guān)1、查看“三書一證一表”
收樓時(shí)開發(fā)商必須向海南購房人出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書》、《亞龍灣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》,簡稱“三書一證一表”。如果開發(fā)商不能提供,海南購房人有權(quán)拒絕收樓。
2、看樓驗(yàn)樓
海南購房人按照海南購房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場看樓驗(yàn)收,如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的地方,可在《樓宇驗(yàn)收記錄表收樓表》中簽字確認(rèn)。
海南亞龍灣買房優(yōu)勢:亞龍灣房產(chǎn)信息網(wǎng),中國唯一具有熱帶風(fēng)情的國家級(jí)旅游度假區(qū)——亞龍灣國家旅游度假區(qū)。度假區(qū)規(guī)劃面積為18.6平方公里,是一個(gè)擁有濱海浴場,豪華別墅、會(huì)議中心、高星級(jí)賓館、度假村、海底觀光世界、海上運(yùn)動(dòng)中心、高爾夫球場、游艇俱樂部等國際一流水準(zhǔn)的旅游度假區(qū)。2008年9月1號(hào),湖南衛(wèi)視自制青春偶像喜劇《微笑在我心》在亞龍灣鉑爾曼五星級(jí)大酒店秘密開機(jī),該劇正在湖南衛(wèi)視獨(dú)家熱播。
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