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二手房交易過(guò)程是什么 海南三亞房子,三亞這個(gè)地方很特別,別就別在冬天暖和,適合老年人養(yǎng)老,所以國(guó)內(nèi)這么多“候鳥(niǎo)”都選擇在三亞買(mǎi)房子。
1、看房選房:在看房的時(shí)候一定要多看幾套房屋,確認(rèn)三亞房子的環(huán)境沒(méi)有問(wèn)題,至少白天晚上都要去看。找到房源后,就要核實(shí)三亞市房產(chǎn)的狀態(tài),可以選擇去當(dāng)?shù)氐暮D戏康禺a(chǎn)交易中心查詢(xún)。
2、簽合同:達(dá)成交易意向后買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂正式合同。合同既可以到網(wǎng)上下載格式合同,也可以采用海南房地產(chǎn)交易中心的正式交易合同,不過(guò)都還需就細(xì)節(jié)做一個(gè)補(bǔ)充合同。
3、申請(qǐng)貸款(若是一次性付款,則直接跳過(guò)):海南購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款,銀行會(huì)與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂一份三方協(xié)議,協(xié)議中約定有三方權(quán)利和義務(wù),其中銀行有義務(wù)書(shū)面通知買(mǎi)賣(mài)雙方:買(mǎi)受人申請(qǐng)貸款是否通過(guò)銀行審核,銀行貸款放款時(shí)間,以及銀行如何確保出售人能否如數(shù)領(lǐng)取到貸款等。
4、買(mǎi)賣(mài)雙方繳納稅費(fèi):銀行把貸款審批下來(lái)后,就可以去繳稅。買(mǎi)賣(mài)雙方一起到地稅局申請(qǐng)納稅,賣(mài)方要承擔(dān)增紙稅和個(gè)人所得稅。若三亞房子是唯一住房且已滿(mǎn)5年,則這兩項(xiàng)稅不用交。買(mǎi)方則需要承擔(dān)契稅。
5、過(guò)戶(hù)、交房:各種稅費(fèi)繳納完畢后,則需要到海南房地產(chǎn)登記中心遞件、過(guò)戶(hù)。若無(wú)中介醉好買(mǎi)賣(mài)雙方約定一起前往領(lǐng)取再交銀行。若買(mǎi)方單獨(dú)去領(lǐng)取,如果買(mǎi)方不去按揭或者拖延按揭的話,賣(mài)方的房款難到位。
1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰:有些房屋有好多個(gè)共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
2、土地情況是否清晰:三亞市二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用,政府可無(wú)償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來(lái)年,對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí),就有點(diǎn)不劃算。
3、交易房屋是否在租:有些三亞市二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí),存在物上負(fù)擔(dān),即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看三亞市房產(chǎn)證,只注重過(guò)戶(hù)手續(xù),而不注意是否存在租賃時(shí),買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的三亞市房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”,也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視,也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
4、房屋手續(xù)是否齊全:三亞市房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒(méi)有三亞市房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有三亞市房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài),即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以醉好選擇有三亞市房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
5、福利房屋是否合法:房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制,而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定,買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
6、物管費(fèi)用是否拖欠:有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),其物業(yè)管理費(fèi),電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠,且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用,買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋,所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
7、市政規(guī)劃是否影響:有些房主出售三亞市二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
8、單位房屋是否侵權(quán):一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房,還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房,二者土地性質(zhì)均為劃撥,轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者,對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),職工在轉(zhuǎn)讓時(shí),單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
三亞二手房。。。海南三亞買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì):藍(lán)藍(lán)的天空、暖暖的陽(yáng)光、秀美的海景以及愜意的氣候環(huán)境,這里既是中國(guó)醉南端的濱海城市,也是中國(guó)唯一的熱帶濱海旅游城市,雖然一年日照時(shí)間多達(dá)300多天,但是年平均氣溫25℃左右卻是醉適宜的,正好適合度假養(yǎng)老。
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