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收房，為什么總是在年底? 海南三亞市買(mǎi)房，三亞買(mǎi)房現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查、走訪、分析，找可靠的專業(yè)人士請(qǐng)教，或者找老業(yè)主了解真實(shí)現(xiàn)狀。

冬季交房，不僅很難立即裝修入住，一個(gè)取暖季的取暖費(fèi)用也總讓業(yè)主覺(jué)得花了冤枉錢(qián)，甚至有業(yè)主認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商供暖季前交房，就是為了省去冬天的取暖費(fèi)用。            

在三亞市購(gòu)房時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇將交房日期定在年底，但業(yè)主對(duì)于冬季交房一直頗有微詞。冬季交房，不僅很難立即裝修入住，一個(gè)取暖季的取暖費(fèi)用也總讓業(yè)主覺(jué)得花了冤枉錢(qián)，甚至有業(yè)主認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商供暖季前交房，就是為了省去冬天的取暖費(fèi)用。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，冬季交房的原因除工期所致外，主要是由于房企尤其是上市房企為方便年終進(jìn)行結(jié)算，隨著行業(yè)成熟，部分房企選擇在年中交房，給自己留出更寬裕的時(shí)間，很多年底交房是不得已而為之。不過(guò)，也有另一種說(shuō)法，冬季收房其實(shí)更為直觀，易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但業(yè)主的查驗(yàn)工作更應(yīng)仔細(xì)，注重一些細(xì)節(jié)處的驗(yàn)收，尤其是門(mén)窗密封性和水暖管線要著重查驗(yàn)。

冬季迎來(lái)收房季供暖、密封性冬季易檢測(cè)

驗(yàn)房專家告訴我們，在驗(yàn)收房屋前，業(yè)主應(yīng)首先查閱開(kāi)發(fā)商提供的“兩書(shū)兩表一圖”，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅面積實(shí)測(cè)表》及《管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）》。在手續(xù)完備后再進(jìn)入實(shí)質(zhì)收房階段。

冬季收房雖然不方便立即裝修入住，但如果業(yè)主仔細(xì)查驗(yàn)，注意一些細(xì)節(jié)，冬季驗(yàn)房其實(shí)要比其他季節(jié)更容易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。他舉例說(shuō)明，首先門(mén)窗的密閉性是醉容易檢查，由于室內(nèi)外溫差明顯、風(fēng)力較大，冬季收房時(shí)，業(yè)主只要把手放在門(mén)窗邊緣，即可感受到門(mén)窗密閉性是否完好，這一點(diǎn)在夏季就很難實(shí)現(xiàn)。另外，供暖方面，冬季也能直觀地感受到室內(nèi)溫度是否達(dá)標(biāo)，暖氣關(guān)系是否有滲漏水的情況，尤其是安裝了地暖的房屋，一旦有滲漏水情況未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，使用后會(huì)給業(yè)主造成巨大損失。

驗(yàn)房師還提到，墻面的質(zhì)量好壞冬季也比較容易查驗(yàn)，由于北方冬季空氣較夏季干燥許多，如果墻體有裂紋，冬季較容易發(fā)現(xiàn)，外墻的保溫性能也可以從墻面是否結(jié)露而發(fā)現(xiàn)。而且，北方冬季收房，小區(qū)綠化等硬件設(shè)施建設(shè)也可以一目了然，小區(qū)綠化是否用了工夫，冬季是醉能看出實(shí)質(zhì)的季節(jié)。

收房前費(fèi)用項(xiàng)目多 自己算清醉重要

除了驗(yàn)收自己的房屋是否合格，收房前要交的各種費(fèi)用是另一個(gè)讓不少業(yè)主頭疼的事情。雖然2008年1月1日，北京市建委出臺(tái)了《北京市預(yù)售商品住宅交付若干規(guī)定》，規(guī)定業(yè)主不用在驗(yàn)房前先交物業(yè)費(fèi)、公共維修基金、契稅等費(fèi)用，但在實(shí)際操作中，不少開(kāi)發(fā)商還是采取先交費(fèi)，后驗(yàn)房的方式。

以陳女士收到的交付使用通知書(shū)為例，通知書(shū)中列出的收房繳納費(fèi)用清單包括契稅、專項(xiàng)維修資金、面積差價(jià)款、一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)等。紙得注意的是，業(yè)主在繳納這些費(fèi)用以前，一定要根據(jù)自己的合同自行計(jì)算清楚每項(xiàng)費(fèi)用的金額，并與交付通知書(shū)進(jìn)行對(duì)比，對(duì)比后再確定繳納金額。

陳女士的這份通知書(shū)上，需要繳納的費(fèi)用中，就有好幾處錯(cuò)誤。其中開(kāi)發(fā)商要求陳女士將契稅在辦理交付手續(xù)前，匯到開(kāi)發(fā)商經(jīng)紀(jì)公司的賬戶中，由開(kāi)發(fā)商代繳。但是費(fèi)用清單上為陳女士列出的契稅金額是以房屋總價(jià)的3%計(jì)算的，但陳女士所三亞市購(gòu)房屋不到90平方米，價(jià)格也低于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，又是家庭的首套住宅，按照政策可以享受1%的優(yōu)惠稅率?！拔胰绻涣私庥?jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按這個(gè)錢(qián)稀里糊涂匯了款，估計(jì)想退又要折騰很久?！?/p>

陳女士咨詢開(kāi)發(fā)商后，開(kāi)發(fā)商也承認(rèn)了這個(gè)錯(cuò)誤，表示陳女士只要按照應(yīng)有的1%標(biāo)準(zhǔn)繳納即可。除此之外，這份通知書(shū)上列出的物業(yè)費(fèi)用也比陳女士簽訂的商品房三亞市購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)要高，咨詢后陳女士得知，這是因?yàn)榻桓锻ㄖ獣?shū)是按照小區(qū)內(nèi)另一形態(tài)產(chǎn)品的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，陳女士的房屋物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有變化，按照合同約定繳納即可。

“以前沒(méi)收房的時(shí)候不知道，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，處處是陷阱，簽字前，每句話都得仔細(xì)看。”陳女士表示，如果自己不是對(duì)合同內(nèi)容很熟悉，又在業(yè)主群里獲得了很多信息，收房肯定還要遭遇不少波折。業(yè)內(nèi)人士也指出，收房時(shí)除了契稅、專項(xiàng)維修基金等費(fèi)用，很多費(fèi)用都是相對(duì)機(jī)動(dòng)的，比如物業(yè)費(fèi)，北京市2010年10月起就實(shí)施了新的《北京市物業(yè)管理辦法》，其中一條就規(guī)定，2010年10月1日以后取得預(yù)售許可證的所有項(xiàng)目，直到業(yè)主大會(huì)成立之前，或者在業(yè)主大會(huì)籌備組成立三個(gè)月之內(nèi)，所有物業(yè)服務(wù)責(zé)任必須由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。另外，還有部分樓盤(pán)收房時(shí)會(huì)要求業(yè)主繳納裝修押金和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，尤其是裝修押金，業(yè)主一定要仔細(xì)審核好押金退還要求，以防造成損失。

冬季集中交房主要為年終結(jié)算

年中交房比例增多

由于很多業(yè)主希望收房后能盡快裝修入住，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商為什么選擇冬季交房有些意見(jiàn)，甚至很多人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商著急在供暖季前交房，就是為了節(jié)省暖氣費(fèi)等支出。為此，《廣廈時(shí)代》也咨詢了某房企的負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商選擇冬季交房的原因，很多是業(yè)主自己想象出來(lái)的。事實(shí)上，冬季交房一種可能就是工期所致，而另一種，也是醉主要的原因就是房企，尤其是上市房企為了年終報(bào)表上的數(shù)字而為之。

該負(fù)責(zé)人解釋到，由于目前在售的項(xiàng)目多為期房，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，商品銷售收入的確認(rèn)需要滿足多項(xiàng)條件，其中重要的一條就是企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)給購(gòu)貨方。也就是說(shuō)，只有在項(xiàng)目完工后，曾經(jīng)的銷售額才能轉(zhuǎn)化成營(yíng)業(yè)收入，在此之前都是以應(yīng)收賬款形式出現(xiàn)的，這也是為什么上市公司公布的年度業(yè)績(jī)報(bào)表中，銷售額與營(yíng)業(yè)收入之間存在較大差額的原因。而根據(jù)不同公司的情況，也有不同的收入確認(rèn)條件，很多房企都是采取的業(yè)主同意收房后才計(jì)入營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)辦法。

正因?yàn)榇?，為保證營(yíng)業(yè)收入達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，房企會(huì)采取在年底集中進(jìn)行交房，增加全年?duì)I業(yè)收入。但該負(fù)責(zé)人也指出，隨著行業(yè)的成熟，趕著在年底交房的房企也在逐漸減少，只要具備一定條件，現(xiàn)在房企更偏愛(ài)在年中交房，給自己留出寬裕的時(shí)間處理可能發(fā)生的問(wèn)題。現(xiàn)在的年底趕交房，有些是不得已而為之。

信誠(chéng)永立地產(chǎn)總經(jīng)理王穎濤則透露，除了方便結(jié)算外，部分開(kāi)發(fā)商選擇年底交房還因?yàn)榭紤]到北方冬季施工成本高，因此會(huì)在冬季施工期到來(lái)前完成主體竣工，而且冬季不交房也會(huì)增加相應(yīng)的看護(hù)成本。

當(dāng)被問(wèn)到，房企是否有可能因自身原因選擇冬季交房而給業(yè)主適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用減免或方便時(shí)，該負(fù)責(zé)人也表示，這不太可能，因?yàn)榻环繒r(shí)間是在簽訂合同時(shí)就已約定好的，即三亞市購(gòu)房者已經(jīng)默認(rèn)接受了這個(gè)交房時(shí)間，除非逾期交房，否則房企很難因此提供優(yōu)惠。

三亞優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)推薦

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2、三亞鷺港：均價(jià)28000元/㎡，樓盤(pán)地址：三亞市繞城高速火車(chē)站互通水上樂(lè)園南行100米

3、雙大·山湖灣：均價(jià)23000元/㎡，樓盤(pán)地址：三亞市技工學(xué)院路津海建材城東側(cè)

4、魯能三亞灣：均價(jià)35000元/㎡，樓盤(pán)地址：三亞海坡國(guó)際度假區(qū)（海虹路以西、新城路以北）

5、國(guó)家海岸·保利海棠：均價(jià)26000元/㎡，樓盤(pán)地址：三亞海棠灣片區(qū)南部江林路與林旺大道交匯處（301醫(yī)院斜對(duì)面）

6、紅塘灣魯能公館：均價(jià)30000元/㎡，樓盤(pán)地址：三亞市紅塘灣旅游度假區(qū)十橫路（原“魯能公館”已更名為“紅塘灣魯能公館”）

7、綠城海棠潮鳴：均價(jià)暫無(wú)元/㎡，樓盤(pán)地址：三亞海棠灣林旺出口

8、三亞美亞公館：均價(jià)17000元/㎡，樓盤(pán)地址：三亞河?xùn)|迎賓路195號(hào)

9、鴻坤山海墅：均價(jià)28000元/㎡，樓盤(pán)地址：河?xùn)|鳳凰山風(fēng)情度假區(qū)（迎賓路中段）

10、三亞財(cái)富海灣：均價(jià)暫無(wú)元/㎡，樓盤(pán)地址：三亞市天涯區(qū)三亞灣路228號(hào)

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