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審理物業(yè)管理糾紛案件注意的法律問(wèn)題，物業(yè)投訴舉報(bào)熱線 海南房產(chǎn)信息網(wǎng)，亞龍灣買(mǎi)房無(wú)小事，因?yàn)閬嘄垶迟I(mǎi)房的開(kāi)支足足夠普通職工半輩子的工資，所以亞龍灣買(mǎi)房時(shí)要注意的事項(xiàng)有很多~
小區(qū)業(yè)主和物業(yè)存在異議，想要維權(quán)的時(shí)候，可以直接撥打工商電話：12315，或者通過(guò)114查詢當(dāng)?shù)氐姆抗芫蛛娫掃M(jìn)行投訴舉報(bào)。此外，還有別的維權(quán)形式能供小區(qū)業(yè)主們參考：向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行投訴舉報(bào)；向物業(yè)的行政主管部門(mén)（房管局、住建委）投訴舉報(bào)，借助行政力量處理；向新聞媒體提供線索，進(jìn)行曝光；提請(qǐng)司法訴訟。
物業(yè)管理法律關(guān)系是基于物業(yè)管理引起的。近年來(lái)，物業(yè)管理糾紛大量涌現(xiàn)，法院所受理的此類案件數(shù)量呈逐年遞增之勢(shì)。但是，由于物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件、訴訟主體和法律關(guān)系復(fù)雜、有關(guān)立法相對(duì)滯后、人們的相關(guān)觀念尚需轉(zhuǎn)變等多種原因，法院對(duì)此類案件的審理常常陷入困境。審判實(shí)踐中，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣，較常見(jiàn)的物業(yè)管理糾紛有：業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)、業(yè)主房屋維修、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到侵害、業(yè)主私自搭建、業(yè)主財(cái)產(chǎn)丟失、公共費(fèi)用分?jǐn)?、開(kāi)發(fā)商拒不移交物業(yè)管理服務(wù)用房、物業(yè)管理承包合同等引起的各類糾紛。
物業(yè)管理糾紛存在的法律分析
1、物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)重滯后
有關(guān)物業(yè)管理方面的法律不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因。1995年頒布實(shí)施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市海南房地產(chǎn)建設(shè)，幾乎不涉及物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?！逗贤ā芬矝](méi)有專門(mén)的條款予以規(guī)范。現(xiàn)有的專門(mén)規(guī)范物業(yè)管理的有：建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，由于這兩個(gè)《辦法》屬部門(mén)規(guī)章，在適用時(shí)受到一定制約。國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)會(huì)議通過(guò)并于2003年9月1日起正式施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例共七章70條，涉及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，前期物業(yè)管理、服務(wù)與物業(yè)使用等內(nèi)容。但是，條例中仍然對(duì)許多問(wèn)題規(guī)定的不夠明確、詳盡，可操作性不強(qiáng)，從而使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問(wèn)題。特別是法院在處理一些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。
2、物業(yè)管理體制和社會(huì)行政體制不順
當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理制度設(shè)計(jì)上的重大缺陷，是物業(yè)群體性糾紛不斷的根源。例如：審批缺位，不該上的項(xiàng)目上了;驗(yàn)收缺位，導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題;開(kāi)發(fā)商在簽訂合同之前的承諾有些事實(shí)上已經(jīng)超越了其能力范圍，如三通問(wèn)題等涉及政府壟斷行業(yè)的行為和體制行為，審批程序復(fù)雜，難免會(huì)出現(xiàn)違約現(xiàn)象，從而使這種因社會(huì)行政體制不順導(dǎo)致的社會(huì)行政責(zé)任就通過(guò)合同的形式轉(zhuǎn)嫁給了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)。
另一方面，這種體制上的缺陷又決定了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司利益趨向的一致性，形成建管不分的管理體制，即開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間“父與子”的關(guān)系體，容易造成物業(yè)管理企業(yè)不便于處理有關(guān)問(wèn)題或者有意不作為。
3、法律意識(shí)不強(qiáng)
法律意識(shí)淡化也是物業(yè)管理糾紛的主要原因之一。一是開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)與業(yè)主之間委托和被委托的關(guān)系認(rèn)識(shí)不到位，相關(guān)的行為不規(guī)范，只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。第二，業(yè)主的法律意識(shí)、消費(fèi)意識(shí)、維權(quán)意識(shí)還沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)，導(dǎo)致使用不交費(fèi)、不服從管理等違法方法來(lái)處理問(wèn)題，反而進(jìn)一步導(dǎo)致矛盾激化。
法院審理物業(yè)管理糾紛案件的法律問(wèn)題
因此，人民法院在審理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，要根據(jù)不同的物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式，準(zhǔn)確把握其訴訟管轄、訴訟主體、法律適用等法律問(wèn)題。
1、關(guān)于訴訟主體問(wèn)題。
物業(yè)管理糾紛的訴訟主體，是指以自已的名義請(qǐng)求法院保護(hù)民商事權(quán)益，并由此引起民事訴訟程序發(fā)生、變更和消滅的人及相對(duì)人。它一般為物業(yè)管理訴訟糾紛中的原告和被告，即開(kāi)發(fā)商或作為單元套房所有權(quán)人的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司。審判實(shí)踐中，對(duì)于開(kāi)發(fā)商訴訟主體資格的審查，應(yīng)把重點(diǎn)放在開(kāi)發(fā)商的工商登記以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照上。對(duì)于業(yè)主訴訟主體資格的審查，實(shí)踐中有兩種不同的理解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主就是單元套房的所有權(quán)人;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主不僅是單元套房的所有權(quán)人，還是該建筑物及附屬物的所有權(quán)人和共有人。筆者認(rèn)為，以上兩種觀點(diǎn)都正確，這兩種觀點(diǎn)主要是從對(duì)小業(yè)主和大業(yè)主的劃分而言。但在審判實(shí)踐中，對(duì)前一業(yè)主，應(yīng)重點(diǎn)審查其單元房屋的產(chǎn)權(quán)證明以及身份證明，對(duì)于業(yè)主眾多的，可以經(jīng)全體業(yè)主過(guò)半數(shù)或者全體業(yè)主推選代表參加訴訟。對(duì)后一業(yè)主，除要審查其產(chǎn)權(quán)證明外，還要審查其工商登記以及相關(guān)行政主管部門(mén)的證明。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格的審查，則應(yīng)重點(diǎn)審查業(yè)主委員會(huì)的成立是否符合法定程序上。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其組成人員不得在物業(yè)管理公司中兼職。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)審查該業(yè)主大會(huì)是否按照物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)辦理了登記手續(xù)。對(duì)于物業(yè)管理公司訴訟主體資格的審查，則要看該物業(yè)管理公司是不是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，如果是，還應(yīng)將開(kāi)發(fā)商列為原告或被告，或者將物業(yè)管理公司列為被告，開(kāi)發(fā)商列為第三人。
2、關(guān)于法律適用和訴訟管轄。
由于物業(yè)管理糾紛的種類多，既可能發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間，也可能發(fā)生在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間或開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間，其糾紛的形式和性質(zhì)更是多種多樣。因此，在《物業(yè)管理法》已頒布實(shí)施的情況下，如何對(duì)有些規(guī)定不具體和不完善的地方來(lái)正確適用法律？筆者認(rèn)為，一方面，醉高人民法院要盡快出臺(tái)相關(guān)司法解釋。另一方面，要具體問(wèn)題具體分析。比如對(duì)因業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)、業(yè)主私自搭建以及在小區(qū)內(nèi)受到侵害或財(cái)產(chǎn)丟失等引起的侵權(quán)索賠訴訟，除應(yīng)適用《物業(yè)管理法》的規(guī)定外，還應(yīng)適用《民法通則》的有關(guān)規(guī)定。如果屬于單純的物業(yè)管理合同糾紛，則應(yīng)適用《合同法》關(guān)于委托合同的有關(guān)規(guī)定，如果委托合同中沒(méi)有具體規(guī)定的，可以引用合同法總則的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行處理。
3、致于物業(yè)管理糾紛的訴訟管轄問(wèn)題。
由于物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容離不開(kāi)物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定都是圍繞物業(yè)來(lái)展開(kāi)。而物業(yè)又是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地等不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》第34條規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。故此，物業(yè)管理糾紛案件一般應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院專屬管轄，當(dāng)然，象對(duì)于開(kāi)發(fā)商拒不向業(yè)主移交物業(yè)管理服務(wù)用房，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共公設(shè)施等引起的訴訟，如果開(kāi)發(fā)商不在不動(dòng)產(chǎn)所在地居住，如何確定訴訟管轄？筆者認(rèn)為，由于雙方因合同權(quán)利義務(wù)所產(chǎn)生的糾紛，因其不動(dòng)產(chǎn)在合同履行地，仍應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄原則，即業(yè)主可在不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
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