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審理物業(yè)管理糾紛案件注意的法律問題，物業(yè)投訴舉報熱線 海南房產(chǎn)信息網(wǎng)，亞龍灣買房無小事，因為亞龍灣買房的開支足足夠普通職工半輩子的工資，所以亞龍灣買房時要注意的事項有很多~

小區(qū)業(yè)主和物業(yè)存在異議，想要維權(quán)的時候，可以直接撥打工商電話：12315，或者通過114查詢當?shù)氐姆抗芫蛛娫掃M行投訴舉報。此外，還有別的維權(quán)形式能供小區(qū)業(yè)主們參考：向小區(qū)業(yè)主委員會進行投訴舉報；向物業(yè)的行政主管部門（房管局、住建委）投訴舉報，借助行政力量處理；向新聞媒體提供線索，進行曝光；提請司法訴訟。

物業(yè)管理法律關(guān)系是基于物業(yè)管理引起的。近年來，物業(yè)管理糾紛大量涌現(xiàn)，法院所受理的此類案件數(shù)量呈逐年遞增之勢。但是，由于物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件、訴訟主體和法律關(guān)系復雜、有關(guān)立法相對滯后、人們的相關(guān)觀念尚需轉(zhuǎn)變等多種原因，法院對此類案件的審理常常陷入困境。審判實踐中，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣，較常見的物業(yè)管理糾紛有：業(yè)主欠交物業(yè)管理費、業(yè)主房屋維修、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到侵害、業(yè)主私自搭建、業(yè)主財產(chǎn)丟失、公共費用分攤、開發(fā)商拒不移交物業(yè)管理服務用房、物業(yè)管理承包合同等引起的各類糾紛。

物業(yè)管理糾紛存在的法律分析

1、物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)嚴重滯后

有關(guān)物業(yè)管理方面的法律不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因。1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市海南房地產(chǎn)建設(shè)，幾乎不涉及物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?！逗贤ā芬矝]有專門的條款予以規(guī)范?，F(xiàn)有的專門規(guī)范物業(yè)管理的有：建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，由于這兩個《辦法》屬部門規(guī)章，在適用時受到一定制約。國務院第9次常務會會議通過并于2003年9月1日起正式施行的《物業(yè)管理條例》，該條例共七章70條，涉及業(yè)主、業(yè)主委員會，前期物業(yè)管理、服務與物業(yè)使用等內(nèi)容。但是，條例中仍然對許多問題規(guī)定的不夠明確、詳盡，可操作性不強，從而使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。特別是法院在處理一些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。

2、物業(yè)管理體制和社會行政體制不順

當前我國物業(yè)管理制度設(shè)計上的重大缺陷，是物業(yè)群體性糾紛不斷的根源。例如：審批缺位，不該上的項目上了;驗收缺位，導致出現(xiàn)質(zhì)量問題;開發(fā)商在簽訂合同之前的承諾有些事實上已經(jīng)超越了其能力范圍，如三通問題等涉及政府壟斷行業(yè)的行為和體制行為，審批程序復雜，難免會出現(xiàn)違約現(xiàn)象，從而使這種因社會行政體制不順導致的社會行政責任就通過合同的形式轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)。

另一方面，這種體制上的缺陷又決定了開發(fā)商和物業(yè)公司利益趨向的一致性，形成建管不分的管理體制，即開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間“父與子”的關(guān)系體，容易造成物業(yè)管理企業(yè)不便于處理有關(guān)問題或者有意不作為。

3、法律意識不強

法律意識淡化也是物業(yè)管理糾紛的主要原因之一。一是開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)的服務意識不強，對與業(yè)主之間委托和被委托的關(guān)系認識不到位，相關(guān)的行為不規(guī)范，只收費不服務或者多收費少服務，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。第二，業(yè)主的法律意識、消費意識、維權(quán)意識還沒有完全樹立起來，導致使用不交費、不服從管理等違法方法來處理問題，反而進一步導致矛盾激化。

法院審理物業(yè)管理糾紛案件的法律問題

因此，人民法院在審理物業(yè)管理糾紛案件時，要根據(jù)不同的物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式，準確把握其訴訟管轄、訴訟主體、法律適用等法律問題。

1、關(guān)于訴訟主體問題。

物業(yè)管理糾紛的訴訟主體，是指以自已的名義請求法院保護民商事權(quán)益，并由此引起民事訴訟程序發(fā)生、變更和消滅的人及相對人。它一般為物業(yè)管理訴訟糾紛中的原告和被告，即開發(fā)商或作為單元套房所有權(quán)人的業(yè)主或業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司。審判實踐中，對于開發(fā)商訴訟主體資格的審查，應把重點放在開發(fā)商的工商登記以及營業(yè)執(zhí)照上。對于業(yè)主訴訟主體資格的審查，實踐中有兩種不同的理解。一種觀點認為，業(yè)主就是單元套房的所有權(quán)人;另一種觀點認為，業(yè)主不僅是單元套房的所有權(quán)人，還是該建筑物及附屬物的所有權(quán)人和共有人。筆者認為，以上兩種觀點都正確，這兩種觀點主要是從對小業(yè)主和大業(yè)主的劃分而言。但在審判實踐中，對前一業(yè)主，應重點審查其單元房屋的產(chǎn)權(quán)證明以及身份證明，對于業(yè)主眾多的，可以經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主推選代表參加訴訟。對后一業(yè)主，除要審查其產(chǎn)權(quán)證明外，還要審查其工商登記以及相關(guān)行政主管部門的證明。對于業(yè)主委員會的訴訟主體資格的審查，則應重點審查業(yè)主委員會的成立是否符合法定程序上。業(yè)主委員會應由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其組成人員不得在物業(yè)管理公司中兼職。同時，還應當審查該業(yè)主大會是否按照物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定，到當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門辦理了登記手續(xù)。對于物業(yè)管理公司訴訟主體資格的審查，則要看該物業(yè)管理公司是不是開發(fā)商的下屬企業(yè)，如果是，還應將開發(fā)商列為原告或被告，或者將物業(yè)管理公司列為被告，開發(fā)商列為第三人。

2、關(guān)于法律適用和訴訟管轄。

由于物業(yè)管理糾紛的種類多，既可能發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間，也可能發(fā)生在業(yè)主與開發(fā)商之間或開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間，其糾紛的形式和性質(zhì)更是多種多樣。因此，在《物業(yè)管理法》已頒布實施的情況下，如何對有些規(guī)定不具體和不完善的地方來正確適用法律？筆者認為，一方面，醉高人民法院要盡快出臺相關(guān)司法解釋。另一方面，要具體問題具體分析。比如對因業(yè)主欠交物業(yè)管理費、業(yè)主私自搭建以及在小區(qū)內(nèi)受到侵害或財產(chǎn)丟失等引起的侵權(quán)索賠訴訟，除應適用《物業(yè)管理法》的規(guī)定外，還應適用《民法通則》的有關(guān)規(guī)定。如果屬于單純的物業(yè)管理合同糾紛，則應適用《合同法》關(guān)于委托合同的有關(guān)規(guī)定，如果委托合同中沒有具體規(guī)定的，可以引用合同法總則的相關(guān)規(guī)定來進行處理。

3、致于物業(yè)管理糾紛的訴訟管轄問題。

由于物業(yè)管理服務的內(nèi)容離不開物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會與開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間權(quán)利義務關(guān)系的確定都是圍繞物業(yè)來展開。而物業(yè)又是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地等不動產(chǎn)，根據(jù)我國《民事訴訟法》第34條規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。故此，物業(yè)管理糾紛案件一般應由不動產(chǎn)所在地的人民法院專屬管轄，當然，象對于開發(fā)商拒不向業(yè)主移交物業(yè)管理服務用房，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共公設(shè)施等引起的訴訟，如果開發(fā)商不在不動產(chǎn)所在地居住，如何確定訴訟管轄？筆者認為，由于雙方因合同權(quán)利義務所產(chǎn)生的糾紛，因其不動產(chǎn)在合同履行地，仍應適用不動產(chǎn)專屬管轄原則，即業(yè)主可在不動產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

相關(guān)物業(yè)管理服務糾紛的內(nèi)容就介紹到這兒，希望以上信息能幫助到您，小區(qū)業(yè)主只有掌握物業(yè)各項投訴舉報方法，才能更好的進行維權(quán)。關(guān)注房天下知識，掌握更多物業(yè)管理服務糾紛內(nèi)容！

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