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在物業(yè)合同糾紛案件中業(yè)主如何維權(quán)？ 海南二手房有錢(qián)沒(méi)錢(qián)都得有套房，不管好賴(lài)，三亞有了房似乎才能獲得某種“資格”，三亞房子在大家心目中的分量，是不言而喻的。

隨著公民法律意識(shí)和證據(jù)意識(shí)的增強(qiáng)，在是否繳納物業(yè)費(fèi)及如何繳納物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題上，業(yè)主行使抗辯權(quán)的事由愈加繁多。但是看似都是依據(jù)物業(yè)服務(wù) 合同提出的抗辯意見(jiàn)，有的業(yè)主醉后得到了法院的支持，有的案件卻以業(yè)主敗訴收尾。那么在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，業(yè)主如何正當(dāng)提出自己的抗辯意見(jiàn)呢？下面一起來(lái)了解下吧。

一、業(yè)主以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯

根據(jù)《醉高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋?zhuān)┑?條規(guī)定：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)提供方單方面強(qiáng)行中止服務(wù)，需向法院提交相應(yīng)的證據(jù)加以證明。若無(wú)證據(jù)證明，僅以未享受服務(wù)進(jìn)行抗辯，則無(wú)法得到法院支持。

二、業(yè)主以建設(shè)單位未交付房屋為由抗辯

根據(jù)《醉高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》）第1條規(guī)定：取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)或基于與建設(shè)單位之間的 商品房買(mǎi)賣(mài)合同，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

故業(yè)主資格認(rèn)定有兩種：

1、業(yè)主基于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)專(zhuān)有部分進(jìn)行事實(shí)上的支配和控制，即是對(duì)該部分的合法占有。在無(wú)特別約定時(shí)，買(mǎi)受人對(duì)于專(zhuān)有部分的占有通過(guò)建設(shè)單位的交付行為得以實(shí)現(xiàn)。遵照我國(guó)司法實(shí)踐中的交易習(xí)慣，開(kāi)發(fā)商交付房屋鑰匙或者買(mǎi)受人在交房通知書(shū)上簽字確認(rèn)后才完成交付行為，此時(shí)無(wú)論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，均視為小區(qū)業(yè)主。

2、如果已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，即已經(jīng)獲得該房屋的所有權(quán)，無(wú)論是否收到房屋鑰匙，均具有業(yè)主資格。

三、業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修義務(wù)為由抗辯

維修義務(wù)主要來(lái)源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設(shè)施，不包括室內(nèi)部分的維修；在維修范圍約定不明情況下，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2、3條對(duì)建筑物的共有部分和專(zhuān)有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主承擔(dān)專(zhuān)有部分的維修責(zé)任。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第3條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)時(shí)應(yīng)負(fù)相應(yīng)的違約責(zé)任。若業(yè)主可以提供證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)方告的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，業(yè)主依據(jù)合同的約定行使抗辯權(quán)是可以得到支持的。但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題就找物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的思維。

對(duì)于維護(hù)義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)物業(yè)的保修義務(wù)；在保修期限屆滿(mǎn)后，專(zhuān)有部分由專(zhuān)有部分所有人承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以對(duì)業(yè)主提供有償?shù)木S修服務(wù)；小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，可使用小區(qū)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金。

四、業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失為由抗辯

業(yè)主需證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反合同約定或者法律規(guī)定的安保義務(wù)的行為，這一行為給業(yè)主造成了財(cái)產(chǎn)損失、違約行為與財(cái)產(chǎn)損失之間存在因果關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。

法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問(wèn)題的協(xié)助義務(wù)。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定提起侵權(quán)之訴。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)時(shí)，其向業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)，業(yè)主可以以未盡到安保義務(wù)為由抗辯。

理由主要為：“未盡到安保義務(wù)”是對(duì)合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在醉后的認(rèn)定中會(huì)根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來(lái)酌情減免物業(yè)費(fèi)。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)界定安保義務(wù)。因?yàn)槿我鈹U(kuò)大義務(wù)范圍會(huì)加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，加深物業(yè)服務(wù)關(guān)系雙方的矛盾。

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